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Notizie utili per l'Amministratore di Condominio

La legittimazione processuale passiva dell'amministratore di condominio alla luce della attuale giurisprudenza delle Sezioni Unite

Informativa agli associati a cura del CSN


La Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza a Sezioni Unite n. 18332 del 2010, ha sancito una lettura delle norme in tema di rappresentanza processuale dell'amministratore che costituisce un radicale mutamento della interpretazione sino ad oggi consolidata e che impone una seria riflessione e particolare attenzione all'amministratore per quelle cause che travalicano i limiti delle sue attribuzioni cosi come delineate dall'art. 1130 c.c.
Ricordiamo che l'art. 1131 c.c. disciplina la rappresentanza processuale dell'amministratore sia dal lato attivo, ovvero il suo potere di promuovere una lite nell'interesse del condominio, sia dal lato passivo, ossia la sua capacita di resistere ad una lite promossa contro il condominio.
L'interpretazione giurisprudenziale corrente, sino alle recenti innovazioni introdotte dalla sentenza in esame, affermava che l'amministratore – nell'ambito delle materie che l'art. 1130 c.c. attribuisce alla sua competenza - puo promuovere qualunque lite senza alcuna necessita di autorizzazione assembleare mentre ha necessita di apposita delibera (cosi come disposto dall'art. 1136 quarto comma c.c.) per dar corso alle liti che riguardano materie che esorbitano dalla previsione dell'art. 1130 c.c.: e quanto dispone il primo comma dell'art. 1131 c.c. relativamente alla legittimazione attiva dell'amministratore e sotto tale profilo nulla e mutato alla luce del recente intervento giurisprudenziale.
Gravi riflessi applicativi ha invece la sentenza per cio che attiene alla legittimazione passiva, disciplinata dal II comma dell'art. 1131 c.c. : l'interpretazione giurisprudenziale consolidata sino all'agosto 2010, ovvero alla data di Cass. S.U. 18332/2010, riteneva che l'amministratore avesse sempre legittimazione passiva, ovvero potesse essere sempre convenuto in giudizio nelle controversie che riguardano il Condominio, e cio anche per quelle che esorbitano le sue attribuzioni ex art. 1130 c.c., con il solo obbligo – per queste ultime – di dare tempestivo successivo avviso all'assemblea (art. 1131 terzo comma c. c.).
Si riteneva dunque che l'amministratore fosse sempre il legittimato passivo della domanda altrui, quale rappresentante del condominio, che avesse sempre potere di rappresentare il condominio e quindi di potersi validamente costituire e difendere in ogni controversia in cui il Condominio fosse convenuto anche senza alcuna specifica delibera in proposito e che avesse solo, per le cause che esorbitano dalle sua attribuzioni ordinarie, un obbligo di informativa da rendere alla prima assemblea utile.
L'amministratore aveva ben chiaro che tale interpretazione consentiva di conferire legittimamente mandato ad un difensore, di predisporre ogni utile iniziativa alla tutela delle ragioni del condominio e di gestire la lite, salvo che l'assemblea una volta informata non decidesse in maniera difforme (caso assai raro), senza alcun coinvolgimento personale atteso che quella gestione processuale produceva i propri effetti in capo al condominio convenuto.
E' pur vero che la norma di corretta amministrazione consigliava, ove vi fosse tempo sufficiente prima dell'inizio della controversia (ovvero prima del termine ultimo per una utile costituzione in giudizio) di convocare l'assemblea onde rimettere all'organo deliberante ogni decisione sulla gestione della lite, ma il dato determinante e che non si riconduceva all'omissione di tale passaggio alcuna conseguenza processuale né sostanziale a carico del Condominio né tantomeno dell'amministratore.
Le sezioni unite della Cassazione hanno enunciato il seguente principio di diritto, che pone anche solidissimi paletti al margine di azione dell'amministratore, “l'amministratore convenuto puo' anche autonomamente costituirsi in giudizio ovvero impugnare la sentenza sfavorevole, nel quadro generale di tutela (in via d'urgenza) di quell'interesse comune che integra la ratio della figura dell'amministratore di condominio e della legittimazione passiva generale, ma il suo operato deve essere ratificato dall'assemblea, titolare del relativo potere. La ratifica, che vale a sanare con effetti ex tunc l'operato dell'amministratore che abbia agito senza autorizzazione dell'assemblea, e' necessaria sia per paralizzare la dedotta eccezione di inammissibilita' della costituzione in giudizio o dell'impugnazione, sia per ottemperare al rilievo ufficioso del giudice che, in tal caso, dovra' assegnare, ex art. 182 c.p.c., un termine all'amministratore per provvedere.”
La tesi pare ulteriormente confermata dall'ordinanza n.26015 della seconda Sezione Civile della Cassazione depositata il 23/12/2010 con la quale viene fatta applicazione dei principi dettati dalle sezioni unite e il Giudice rileva come “l'amministratore del condominio dell'edificio … non sia documentato di essere stato autorizzato dall'assemblea, eventualmente in via di sanatoria, a costituirsi nel giudizio di legittimita' e a proporre ricorso sicche' va disposto che vi provveda, in applicazione dei principi enunciati da Cass. S.U 6 agosto 2010 nn. 18331 e 13332; assegna il termine di giorni novanta dalla comunicazione di questa ordinanza per la rinnovazione delle notificazioni dei ricorsi incidentali alla societa' Edilizia Alfa e per la produzione dell'autorizzazione all'amministratore, da parte dell'assemblea del condominio dell'edificio sito in via ...., a costituirsi nel giudizio di legittimita' e a proporre ricorso incidentale”. Atteso che la legittimazione passiva dell'amministratore rimane immutata sotto il profilo della destinazione dell'atto, ovvero il terzo comunque dovra notificare l'atto giudiziario al rappresentante del condominio, cosa dovra fare l'amministratore una volta che la notifica si sia perfezionata?
Potra, ove sussistano ragioni di urgenza e necessita, anche costituirsi in via autonoma, ma dovra a quel punto munirsi quanto prima di una delibera che ratifichi il suo operato. Il giudice, in tal caso, dovra concedere un differimento dell'udienza ex art 182 c.p.c. per consentirgli di ottenere la delibera di ratifica, in assenza della quale ogni atto compiuto sara radicalmente nullo ed inefficace sin dall'inizio.
Le linee applicative pratiche non possono tuttavia ignorare, né riescono a risolvere, le gravi problematiche concrete che l'amministratore si trovera ad affrontare nella vita professionale quotidiana dovendosi attenere al nuovo principio enunciato dalla corte. Pare utile, allo scopo, sottolineare quanto segue:

  • Per le liti che il condominio intende promuovere verso terzi o verso condomini nulla e cambiato: se la materia rientra fra le previsioni di cui all'art. 1130 c.c. l'amministratore potra agire in via autonoma (ad esempio riscossione delle quote ex art. 63 disp.att.); in caso diverso dovra munirsi di apposita delibera assembleare
  • Per le liti in cui il Condominio e convenuto nulla e cambiato per cio che attiene alle controversie su materie riconducibili all'art. 1130 c. c. : potra costituirsi anche in via autonoma. Rientrano in tale previsione i provvedimenti in via d'urgenza, le possessorie ed i provvedimenti sommari e cautelari, che hanno termini di comparizione molto brevi e che rientrano in quanto stabilito dai nn. 2 e 4 di detta norma.
  • Per le liti in cui il Condominio e convenuto e che esorbitano dalle previsioni di cui all'art. 1130 c.c. l'amministratore dovra necessariamente munirsi di delibera che lo autorizzi a costituirsi. Per tale ultima ipotesi e indispensabile analizzare i casi di piu frequente applicazione onde evidenziare quelle situazioni che possono nascondere insidie:
  • Per le cause ordinarie davanti al Tribunale che, ai sensi dell'art. 163 bis c.p.c., hanno termine di comparizione pari a 90 giorni, essendovi un lasso di tempo piu che sufficiente a convocare l'assemblea necessaria a deliberare sulla lite, l'amministratore dovra provvedere in tal senso e solo successivamente, in caso di delibera favorevole rivolgersi ad un avvocato per conferirgli procura alla lite. Nel convocare l'assemblea dovra tenere conto che nelle cause dinanzi al Tribunale e necessario costituirsi venti giorni prima dell'udienza per proporre domande riconvenzionali, per chiamare in causa terzi, per svolgere eccezioni processuali e di merito non rilevabili d'ufficio. Il termine utile da considerare ai fini dell'ottenimento della delibera assembleare necessaria per la gestione della lite e dunque di settanta giorni (e fatto salvo il tempo necessario al legale per predisporre la difesa). Nelle cause dinanzi al Giudice di Pace i termini di comparizione sono ridotti alla meta, ma non sussiste l'onere di anticipata costituzione a pena di preclusioni, quindi il termine utile di cui sopra e di quarantacinque giorni.
  • E' di tutta evidenza che, nel caso appena indicato, ove il Condomino assuma una delibera, nel senso favorevole alla costituzione o in senso contrario, l'amministratore non dovra far altro che conformarsi a tale volonta dandovi attuazione.
  • Il problema sorgera tuttavia laddove l'assemblea deliberi con maggioranze inidonee o non riesca a deliberare per mancata partecipazione: nella prima ipotesi la delibera, viziata da annullabilita, e efficace e deve essere eseguita sino al momento in cui – in caso di impugnativa – il giudice non ne sospenda l'efficacia. L'amministratore dovra dunque prudenzialmente dar corso alla costituzione in giudizio, salvi gli sviluppi successivi del procedimento di eventuale impugnativa della delibera che autorizza alla costituzione.
  • Piu complessa appare l'ipotesi di mancato raggiungimento di alcuna volonta assembleare per assenza dei condomini: in tal caso e pressoché impossibile dare indicazioni certe sulla condotta da tenere che dovra essere informata caso per caso al criterio della diligenza del buon padre di famiglia e della cura degli interessi del mandante. L'amministratore valutera di volta in volta valore ed importanza della causa e potra anche decidere di costituirsi chiedendo poi al Giudice un termine per l'ottenimento di ratifica; e tale condotta sara particolarmente auspicabile in cause di serio rilievo dove vi sia da chiamare in causa terzi o da svolgere domande riconvenzionali che possono essere avanzate a pena di decadenza solo nei termini di cui all'art. 166 c.p.c.: si pensi a gravi danni cagionati ad un immobile privato o a lesioni cagionate ad un terzo da una caduta di un cornicione o a controversie concerti appalti di lavori economicamente assai rilevanti e sia indispensabile chiamare in causa la compagnia di assicurazione. In tal caso la posta in gioco fra la mancata attivazione della garanzia ed il possibile rischio di non vedersi ratificata la decisione di costituirsi deve far propendere per una iniziativa che sia volta in via prioritaria alla tutela delle ragioni del condominio lasciandogli integri tutti i mezzi di difesa.
  • Peraltro da alcuni commentatori di prima istanza tale attivita e stata valutata come una utile gestione da parte dell'amministratore che non potra in nessun caso, ove si attenga a parametri di diligenza e buona fede, essere chiamato a risponderne sotto il profilo patrimoniale neanche nel caso in cui non si addivenisse a successiva ratifica dell'assemblea in ordine alla conduzione della lite.
  • Onde limitare al minimo le ipotesi pericolose appena evidenziate e utile che l'amministratore, nel convocare l'assemblea, alleghi la copia dell'atto notificatogli e sottolinei in modo particolare che, nel caso l'assemblea andasse deserta o la delibera non fosse valida, vi sarebbero conseguenze negative per il condominio, ad esempio decadenza dal diritto di chiamare l'assicurazione a garanzia, e che ciascun condomino puo costituirsi in giudizio, sussistendo la sua legittimazione processuale concorrente con quella dell'amministratore.
  • Piu difficile valutare la condotta da tenere nel caso di Accertamento Tecnico Preventivo (ATP), in quanto si tratta di procedimento tendenzialmente a natura non contenziosa che non si conclude con un pronuncia che statuisca sulle spese, anche se nella successiva causa di merito promossa contro il Condominio in caso di soccombenza questo potrebbe vedersi condannato a pagare anche le spese dell'ATP. Si tratta di procedimenti in cui il termine fra la notifica dell'atto e l'udienza di comparizione e mediamente oscillante fra i 10 e i 20 giorni e che quindi assai difficilmente consente di ottenere preventiva autorizzazione assembleare. Nell'incertezza di una interpretazione giurisprudenziale ancora da venire, appare opportuno che l'amministratore si attivi per costituirsi regolarmente in udienza, al momento della comparizione chieda un breve rinvio onde poter svolgere l'assemblea che sarebbe utile avesse gia convocato sin dal momento in cui ha ricevuto l'atto; deve valutarsi che spesso le spese piu rilevanti dell'accertamento sono, prima di quelle difensive – posto che solitamente il procedimento si risolve con una udienza e l'incarico al Consulente tecnico nominato – quelle dell'eventuale Consulente di parte che il Condominio ritenesse di nominare e che mai sarebbero ripetibili da alcuno. Almeno tale adempimento potrebbe – attenendosi alle cautele teste evidenziate – essere rimesso alla decisione assembleare (estensori Tortorici, Ginesi, Piscitelli).


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