Normativa condominio
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Millesimi condominiali: perché un'istanza di mediazione
ex art. 69 disp. att. c.c. - art. 1136 c.c. - art. 5-ter del d.lgs. 28/2010 (modificato dal d.lgs. 149/2022)
Dossier 212 – 01/03/2026 – Mauri - Oltre il conflitto
Millesimi condominiali: perché un’istanza di mediazione “fatta male” può costare cara
Le controversie più costose e lunghe in ambito condominiale riguardano spesso le tabelle millesimali e i criteri di ripartizione delle spese. Queste tabelle hanno funzione di "normativa interna" e incidono su diritti e obblighi di tutti, con regole rigorose per la loro formazione, modifica e revisione.
Tre sono gli scenari principali di contestazione: l'impugnazione della delibera per vizi formali o procedurali; la revisione giudiziale per errore o mutamento delle condizioni dell'edificio (ex art. 69 disp. att. c.c.); il riparto concreto delle spese in violazione dei criteri tabellari. In tutti i casi, essendo controversie condominiali, è obbligatorio esperire prima la mediazione civile e commerciale.
L'istanza di mediazione non può essere generica. Deve indicare con precisione quali tabelle si contestano, quali errori si assumono (calcoli errati, parametri non aggiornati, mutamenti strutturali, variazioni di destinazione d'uso) e il petitum, di solito la richiesta di nuove tabelle conformi ai valori effettivi. È utile allegare una bozza di tabelle ricalcolate da un tecnico per rendere la negoziazione più concreta.
Se l'istanza non descrive in modo univoco i fatti costitutivi e il petitum, la successiva domanda giudiziale rischia di essere dichiarata improcedibile, poiché deve sussistere una "simmetria ragionevole" tra oggetto della mediazione e oggetto del giudizio. La giurisprudenza si è divisa sul requisito: il Tribunale di Torino (sent. n. 4592/2025) ha adottato un approccio più elastico, mentre il Tribunale di Gela (sent. n. 54/2026) ha richiesto una corrispondenza più rigorosa.
Un aspetto rivoluzionario riguarda l'efficacia pratica della mediazione. Il Tribunale di Roma (sent. n. 7405/2024) ha chiarito che l'accordo di mediazione che approva nuove tabelle millesimali non richiede l'unanimità, ma le maggioranze ordinarie (art. 1136 c.c.), poiché si tratta di ratifica di un accordo già sottoscritto dall'amministratore, non di una modifica diretta delle tabelle. La mediazione diventa così non solo un passaggio obbligato per evitare l'improcedibilità, ma anche uno strumento concreto per superare i veti incrociati e arrivare a tabelle tecnicamente corrette e condivise.
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Fonte: Dossier Condominio n. 212/2026 – Alberto Marria Mauri – Avvocato, responsabile scientifico MPR.
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