Il Supercondominio post-riforma

Art. 1117-1117 bis - 1136 c.c. - art. 67 disp. att.

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1. Nozione e costituzione del supercondominio
La riforma del condominio (entrata in vigore nel 2013) ha espressamente riconosciuto la figura del supercondominio, definito come l’insieme di più edifici (già costituiti o meno in distinti condomini) legati dall’esistenza di cose, impianti e servizi comuni (es. viali d'accesso, zone verdi, illuminazione, portineria). La sua sussistenza non dipende dalla volontà dei condòmini, ma scatta automaticamente (ipso iure et facto) per legge (art. 1117-bis c.c.) in presenza di parti comuni destinate a servire più edifici.

2. Assemblea e sistema della rappresentanza
Per i supercondomini con oltre 60 partecipanti, la legge prevede una disciplina semplificata per la gestione ordinaria e la nomina dell’amministratore:
- Ogni condominio designa un rappresentante con delibera assembleare approvata con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, V comma, c.c. (maggioranza degli intervenuti pari ad almeno due terzi del valore dell'edificio).
- In assemblea partecipano e votano solo questi rappresentanti, che esprimono la volontà dell’intero condominio che rappresentano.
- L’amministratore di un condominio singolo può essere designato come rappresentante, poiché il divieto di deleghe di cui all’art. 67, V comma, disp. att. c.c. si applica ai singoli condòmini, non all’intero condominio.
- La gestione straordinaria rimane regolata dalle norme generali del condominio.

3. Aspetti fiscali e ripartizione spese
Il supercondominio è un soggetto passivo d’imposta e deve adempiere a tutti gli obblighi fiscali (modello F24, CU, modello 770, pagamento IMU/TASI/TARI per i locali comuni). Per quanto riguarda la ripartizione delle spese:
- È necessaria una doppia tabella millesimale: una per ripartire la spesa tra i vari edifici (millesimi "supercondominiali") e una, interna a ciascun edificio, per ripartire la quota di spesa di quell'edificio tra i suoi condòmini.
- In caso di interventi agevolati (es. riqualificazione energetica), il super-amministratore provvede alla comunicazione all'Agenzia delle Entrate e ai condòmini per le spese relative alle parti comuni del supercondominio, mentre l'amministratore del singolo condominio farà altrettanto per le spese comuni del suo edificio.

4. La problematica della riscossione delle quote
La riscossione delle quote del supercondominio spetta al suo amministratore (super-amministratore) e non agli amministratori dei singoli condomini.
- Il singolo condominio ha solo il compito di ripartire internamente l'importo dovuto al supercondominio tra i propri condòmini, in base alle proprie tabelle millesimali.
- Un incarico di riscossione diretto a carico dell'amministratore del condominio non può essere imposto tramite una delibera assembleare del condominio stesso, in assenza di una sua specifica accettazione e di un adeguato compenso. Tale attività, infatti, comporta responsabilità specifiche (es. in materia di ingiunzioni) che sono proprie del super-amministratore.

Sintesi generata con IA - Fonte: Dossier Condominio n. 201/2024
Simone Aliberti, Giuseppe Antonio Capalbo, Lorenzo D’Andrea e Paola Di Bartolomeo
Amministratori del Gruppo Giovani ANACI Roma.

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