Ancora sull'articolo 1126 c.c.

Artt. 1126-1123-2051 c.c. - 700 c.p.c.

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L'articolo analizza l'applicazione dell'art. 1126 c.c., che disciplina la ripartizione delle spese per la manutenzione e il rifacimento di lastrici solari e terrazze a uso esclusivo, evidenziandone le complessità interpretative.

1. Principio Base di Ripartizione
L'articolo 1126 c.c. stabilisce un criterio di ripartizione equo per le spese relative a lastrici solari e terrazze a livello che svolgono anche funzione di copertura:
1/3 (un terzo) della spesa è a carico del condomino (o dei condomini) che ne ha l'uso esclusivo.
2/3 (due terzi) sono a carico della collettività che beneficia della funzione di copertura.

2. Chi Paga i 2/3? La Questione della "Proiezione"
Il punto più controverso è identificare chi debba sostenere la quota dei 2/3. La giurisprudenza predominante stabilisce che:
- Se il lastrico copre TUTTO l'edificio, i 2/3 sono a carico di tutti i condomini.
- Se il lastrico copre solo una PARTE dell'edificio, i 2/3 sono a carico solo dei condomini i cui immobili si trovano nella proiezione verticale del lastrico (cioè quelli che stanno "sotto" di esso).

3. Come si Calcola la Quota dei 2/3? Millesimi Pieni o "Virtuali"?
Esistono due orientamenti contrastanti sul calcolo della quota per i condomini sotto il lastrico:
- Tesi dei Millesimi Pieni (Maggioritaria): Il condomino partecipa alla spesa con l'intera quota millesimale del suo appartamento, anche se solo una piccola porzione di esso ricade sotto il lastrico. Il Centro Studi ANACI Roma aderisce a questa tesi, in linea con il principio generale della ripartizione per millesimi (art. 1123 c.c.).
- Tesi dei "Millesimi Virtuali" (Minoritaria): La quota di partecipazione dovrebbe essere proporzionale alla superficie dell'immobile che effettivamente giace sotto il lastrico, richiedendo un calcolo più articolato.

4. Casi Particolari e Specifici
- Doppia Contribuzione: Se il condomino con l'uso esclusivo del lastrico possiede anche un appartamento sottostante, contribuisce sia per 1/3 (in quanto utente esclusivo) che per la sua quota dei 2/3 (in quanto proprietario dell'unità coperta).
- Lastrico che Copre un Solo Piano: In questo caso, secondo la Cassazione, non si applica l'art. 1126 c.c., ma l'art. 1125 c.c., che prevede l'addebito integrale della spesa a chi ha l'uso esclusivo del bene (ad esempio, un cortile che fa da copertura a locali interrati).
- Lastrico con Aggetto (Sporgenza): Se la sporgenza è minima e funzionale alla struttura del lastrico, si considera parte di esso. Se invece ha una specifica funzionalità per l'appartamento, la parte eccedente è considerata bene privato.

5. Responsabilità per Danni
Responsabilità Condivisa: In caso di danni (es. infiltrazioni), sono responsabili sia il condomino utente esclusivo (in qualità di custode del bene, art. 2051 c.c.) che il condominio (in quanto titolare della funzione di copertura).
Dovere di Intervento: L'amministratore ha il dovere di intervenire tempestivamente per limitare i danni, anche con diffide, sopralluoghi tecnici e ricorsi d'urgenza, per evitare responsabilità per inerzia.

6. Deroga al Criterio Legale
Il criterio dell'art. 1126 c.c. è derogabile. Un regolamento condominiale contrattuale (approvato all'unanimità) può stabilire un criterio di ripartizione diverso.

7. Conclusione
L'applicazione dell'art. 1126 c.c. richiede un'attenta analisi caso per caso. È fondamentale distinguere la natura degli interventi (se a beneficio della collettività o individuali) e fare riferimento alla giurisprudenza maggioritaria per risolvere le questioni più controverse, come il calcolo delle quote per i condomini sottostanti.

Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 204/2024 – Gisella Casamassima - Direttrice Centro Studi ANACI Roma.

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