Ripartizione delle spese di rifacimento del terrazzo esclusivo posto a copertura anche di parti comuni: UNA QUESTIONE ANCORA APERTA

Art. 1126 c.c. - Art. 1117, n. 2 c.c.

1. Il quadro normativo e la natura del terrazzo a livello
Un terrazzo a livello che funge da lastrico solare per le unità sottostanti è equiparato, ai fini della ripartizione delle spese, al lastrico solare di cui all'art. 1126 c.c. La giurisprudenza costante riconosce che questa superficie, pur essendo di proprietà o uso esclusivo, assolve a una duplice funzione: fornisce un affaccio e una comodità al proprietario esclusivo (quid pluris) e, contemporaneamente, protegge le unità sottostanti. La norma prevede che per le spese di riparazione o ricostruzione, il proprietario del lastrico/terrazzo contribuisca per un terzo, mentre i condòmini le cui unità si trovano nella colonna d'aria sottostante partecipino per i restanti due terzi in proporzione ai millesimi.

2. La questione controversa: la copertura di parti comuni
Il problema sorge quando il terrazzo esclusivo copre non solo unità private, ma anche parti comuni dell'edificio (es. androne, portineria, portici, gallerie). In questi casi, la ripartizione delle spese deve includere tutti i condòmini, poiché la copertura è essenziale anche per la conservazione di tali beni comuni, oppure deve limitarsi ai soli proprietari delle unità sottostanti?

3. L'orientamento giurisprudenziale tradizionale e il suo superamento
Fino a poco tempo fa, la Corte di Cassazione (con sentenze come la n. 11484/2017 e n. 12578/2017) sosteneva un orientamento rigoroso: l'obbligo di contribuzione ai sensi dell'art. 1126 c.c. grava solo sui proprietari delle unità immobiliari situate nella colonna d'aria sottostante al lastrico. I proprietari di unità non sottostanti erano quindi esclusi, anche se il terrazzo copriva parti comuni.
Tuttavia, un orientamento più recente (Cass. 3 ottobre 2023, n. 27846) sembra aver parzialmente superato questa posizione. In un caso in cui il terrazzo/lastrico copriva anche altre parti comuni dell'edificio (struttura unitaria), la Corte ha ritenuto legittimo far partecipare alle spese tutti i condòmini, poiché il limite della "verticale sottostante" non poteva applicarsi in modo assoluto quando la copertura è essenziale per l'intero stabile.

4. Le difficoltà applicative e le conclusioni
Il nuovo orientamento, seppur più equo, presenta notevoli difficoltà applicative. Molte parti comuni (androni, suolo, portici) non hanno una ripartizione millesimale propria, rendendo complesso calcolare la quota di spesa da attribuire a ciascun condomino per il beneficio della copertura. Inoltre, in tale ripartizione generale dovrebbe concorrere anche lo stesso proprietario del terrazzo, in quanto comproprietario delle parti comuni.
La questione rimane dunque aperta, con orientamenti giurisprudenziali non ancora pienamente armonizzati, lasciando margine di incertezza nella pratica condominiale.

Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 1998/2023 – Adriana Nicoletti - Avvocato.

Allegato

(dossier-198-11-2023-nicoletti-terrazzo-esclusivo.pdf)