Nel caso di separazione e di assegnazione della casa ad uno dei due coniugi per chi scatta l'onere di pagare le spese di condominio?

Artt. 1118 - 1123 - 1129 - 1130 - 1294 c.c. - Art. 63 disp. att. c.c.

1. Il problema e il caso recente della Cassazione
In caso di separazione o divorzio, con l’assegnazione della casa familiare a uno dei coniugi, sorge il problema di stabilire chi sia obbligato a pagare le spese condominiali. La Cassazione (ordinanza n. 16613/2022) ha ribadito un principio fondamentale: l’unico soggetto passivo nei confronti del condominio è il condomino, ossia il titolare del diritto reale (proprietà) sull’immobile. Pertanto, il coniuge assegnatario (che ha un mero diritto di godimento) non è direttamente obbligato verso il condominio, anche se è l’effettivo utilizzatore.

2. Il principio cardine: l'obbligazione segue la proprietà
L’amministratore, in base agli artt. 1118, 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c., può agire esclusivamente nei confronti del proprietario (o titolare di diritto reale) dell’unità immobiliare. Tale obbligazione è propter rem (legata alla cosa) e non può essere fatta valere contro il semplice detentore o utilizzatore (come l’inquilino, l’utilizzatore in leasing o, appunto, il coniuge assegnatario). Il condominio non è parte del rapporto tra coniugi e gli accordi o i provvedimenti interni alla coppia non lo vincolano.

3. Il principio dell’“apparenza del diritto” non si applica al condominio
Il condominio non può invocare il principio dell’apparenza del diritto per pretendere il pagamento da chi appare, ma non è, proprietario. La Cassazione (Sez. Un. n. 5035/2002 e successive conferme) ha stabilito che la legittimazione passiva spetta solo al vero proprietario, iscritto nei registri immobiliari, unico dato pubblico su cui il creditore (condominio) deve fare affidamento. L’obbligo dell’amministratore di tenere l’anagrafe condominiale (art. 1130 c.c.) elimina ulteriormente il rischio di equivoci.

4. Obblighi finanziari interni tra coniugi: la distinzione tra spese
Sebbene il condominio debba rivolgersi al proprietario, all’interno della coppia separata la ripartizione degli oneri segue criteri diversi:
- Il coniuge assegnatario è esonerato dal canone di locazione verso l’altro coniuge, ma non dalle spese di godimento dell’immobile (es. riscaldamento, pulizia, ascensore). Queste spese rimangono a suo carico, salvo diverso esplicito provvedimento del giudice.
- Il proprietario/non assegnatario rimane obbligato verso il condominio per tutte le spese (ordinarie e straordinarie), ma potrà poi ripetere dal coniuge assegnatario la quota a quest’ultimo imputabile (sulla base degli accordi o del provvedimento giudiziale), mediante azione di regresso.

5. Caso particolare: comproprietà dell’immobile
Se la casa è di comproprietà di entrambi i coniugi, essi sono obbligati in solido verso il condominio (art. 1294 c.c.). L’amministratore può quindi agire per l’intero debito contro uno qualsiasi dei comproprietari, indipendentemente dall’assegnazione della casa. Il coniuge che paga oltre la propria quota interna potrà poi rivalersi sull’altro con un’azione di regresso. Anche in questo caso, gli accordi di separazione non sono opponibili al condominio.

6. Conclusione
Il quadro è chiaro: la responsabilità verso il condominio è ancorata alla titolarità del diritto reale. Il coniuge assegnatario della casa, pur essendo il fruitore, non è soggetto passivo diretto delle obbligazioni condominiali. L’amministratore dovrà agire esclusivamente verso il/i proprietario/i. La ripartizione interna degli oneri tra ex coniugi è un fatto loro, che il condominio non è tenuto a rispettare e che si risolve in eventuali azioni di regresso tra le parti.

Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 190/2022 – Adriana Nicoletti - Avvocato.

Allegato

(dossier-190-07-2022-nicoletti-separazione-spese.pdf)