Libere da legacci amministrativi, ma non condominiali, le vetrate panoramiche amovibili

Art. 1122 c.c. - Art. 33-quater del D.L. n. 115/2022 (L. 142/2022) - D.P.R. n. 380/2001 (T.U. Edilizia) - Art. 6

1. La nuova normativa di liberalizzazione
L’articolo analizza la novità introdotta dall’art. 33-quater del D.L. 115/2022 (c.d. Decreto Aiuti-bis), convertito nella L. 142/2022, che ha inserito le vetrate panoramiche amovibili (VEPA) tra gli interventi di edilizia libera. Ciò significa che la loro installazione su balconi, terrazze o logge è esente da qualsiasi titolo abilitativo amministrativo (permesso di costruire, SCIA o comunicazione), purché rispettino precisi requisiti.

2. I requisiti prescritti dalla legge
Per beneficiare della liberalizzazione, le VEPA devono possedere le seguenti caratteristiche:
- Amovibilità e totale trasparenza.
- Funzionalità temporanea di protezione dagli agenti atmosferici.
- Consentire una microaerazione per garantire il ricambio d’aria.
- Non configurare spazi stabilmente chiusi.
- Non determinare variazioni di volumetrie o superfici utili.
- Non modificare la destinazione d'uso dell'immobile (es. da superficie accessoria a utile).
- Avere un profilo estetico e caratteristiche tecniche che riducano al minimo l'impatto visivo e non alterino le preexistenti linee architettoniche dell’edificio.

3. Prime perplessità e nodi critici
Nonostante l’intento semplificatorio, la norma solleva diverse criticità:
- Impatto sul patrimonio edilizio e sui centri storici: La disposizione non contiene riferimenti o salvaguardie per la tutela del decoro urbano e dei centri storici.
- Coordinamento con le normative regionali, specialmente per le Regioni a statuto speciale (es. Sicilia) che potrebbero avere discipline diverse.
- Rischio di controversie: La liberalizzazione amministrativa non esonera dal rispetto delle norme condominiali, lasciando aperto un ampio spazio a future liti.

4. Il nodo centrale: VEPA o verande?
Il punto più controverso è se le VEPA, di fatto, configurino delle verande. Il Regolamento Edilizio-Tipo (RET) definisce la veranda come uno "spazio coperto chiuso da vetrate". Le somiglianze sono evidenti (vetrate trasparenti, scopo di protezione). La giurisprudenza pregressa (Consiglio di Stato, TAR) ha sistematicamente equiparato le chiusure di balconi con vetrate scorrevoli o amovibili alle verande, richiedendo il permesso di costruire e considerandole modifiche volumetriche ed estetiche.
La nuova legge tenta di superare questo orientamento puntando sul concetto di "amovibilità", ma l’autrice solleva dubbi sulla reale facilità di rimozione di strutture spesso di grandi dimensioni e fisse.

5. Il vincolo condominiale resta intatto
La liberalizzazione amministrativa non incide sulle limitazioni condominiali. L’installazione delle VEPA deve comunque rispettare:
- L’art. 1122 c.c., che vieta le opere pregiudizievoli al decoro architettonico.
- I regolamenti condominiali (anche contrattuali), che spesso richiedono l’autorizzazione assembleare per opere sulle parti esclusive.
Un intervento può quindi essere regolare dal punto di vista amministrativo ma illegittimo in condominio, con il rischio di doverlo demolire su richiesta dell’assemblea.

6. Conclusione
Il legislatore, nel tentativo di snellire la burocrazia, ha creato una disciplina che rischia di generare incertezze e contenziosi. La palla passa ora alla giurisprudenza, chiamata a dirimere i conflitti tra:
- La nuova libertà amministrativa.
- I consolidati principi in materia di decoro architettonico e di modifiche volumetriche.
- La tutela dell’aspetto esteriore degli edifici condominiali.
L’articolo invita a un’applicazione cauta della norma, sottolineando che l’assenza di un titolo abilitativo non autorizza a ignorare i vincoli condominiali e il rispetto del decoro dell’edificio.

Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 192/2022 – Adriana Nicoletti - Avvocato.

Allegato

(dossier-192-11-2022-nicoletti-vetrate-panoramiche.pdf)