Normativa condominio
La Normativa e il Condominio
L'impugnazione di delibera condominiale promossa dal "Condominio box" è inammissibile, non avendo questo alcuna legittimazione ad agire in giudizio.
Tribunale di Roma, 05-02-2026 n.1825 est.Fanelli
La pronuncia del Tribunale di Roma che qui si commenta ribadisce i principi cardine in tema di condominio parziale, che è sfornito di legittimazione ad agire in giudizio.
La controversia ha origine dall’impugnazione di una delibera condominiale, promossa dal c.d. “condominio box” nei confronti del soprastante Condominio principale al fine di contestare la spesa manutentiva decisa in assemblea.
Il Tribunale di Roma qualifica correttamente il c.d. condominio box quale condominio parziale. Nega il potere dello stesso di impugnativa della delibera adottata dal “Condominio principale” di cui sia parte, residuando invece tale potere in capo ai suoi singoli condomini componenti che debbono essere invitati a partecipare.
Il Tribunale ricorda che è configurabile la fattispecie del condominio parziale “ex lege” tutte le volte in cui un bene risulti, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio in condominio, oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass. 28-4-2004 n. 8136; Cass. 10-10-2007 n. 21246; Cass. 24-11-2010 n. 23851), con la conseguente applicabilità, in tal caso, del criterio di ripartizione di spese previsto dall’art. 1123 comma 3 c.c., per l’ipotesi in cui le cose, gli impianti ed i servizi comuni siano destinati a servire una parte soltanto del fabbricato.
Nessuna modifica al regime delle res communes può derivare da una delibera di istituzione di uno o più condomini parziali all’interno del fabbricato, in quanto la maggioranza assembleare non potrebbe validamente modificare le relazioni di comproprietà tra i singoli condomini e le parti comuni dell’edificio, nè incidere sulla legittimazione dei partecipanti a decidere in ordine alla loro gestione.
Il criterio di ripartizione per come delineato dalla norma in commento, determina l’impossibilità di configurare una legittimazione e una capacità processuale autonoma o sostitutiva del condominio parziale rispetto all’intero edificio, ovvero della facoltà dello stesso di agire mediante un proprio distinto rappresentante a difesa dei diritti comuni inerenti alle parti oggetto della più limitata contitolarità di cui all’art. 1123, comma 3 cc, non potendo essi criteri influire sulla legittimazione del condominio nella sua interezza, nè sulla rappresentanza del suo amministratore estesa a tutti i condòmini (Cass. sez. II civ. n. 12641 del 17/6/2016).
In presenza di condominio parziale, la legittimazione processuale in ogni caso spetta all’amministratore del più ampio condominio “unitario”, non assumendo alcuna rilevanza esterna e/o autonoma detta situazione di “parzialità”.
L’impugnazione promossa dal Condominio box è stata pertanto rigettata in quanto inammissibile.
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