L'articolo analizza le nuove opzioni a disposizione dell'Amministratore di condominio per il recupero coattivo dei crediti condominiali, confrontando il tradizionale decreto ingiuntivo con lo strumento della mediazione civile introdotto dalla Riforma Cartabia.

1. Il Dovere di Recupero Crediti
- Obbligo legale: L'art. 1129 c.c. impone all'Amministratore di agire per ottenere un titolo esecutivo contro i condòmini morosi, trascorsi sei mesi dalla chiusura dell'esercizio, salvo diversa decisione assembleare.
- Responsabilità: Questo potere è fondamentale e l'inadempienza può configurare una mala gestio da parte dell'Amministratore.

2. La Novità della Riforma Cartabia
- Doppia opzione: Prima della riforma, la via principale era il decreto ingiuntivo (art. 63 disp. att. c.c.). Ora, la Riforma Cartabia attribuisce all'Amministratore il potere di avviare procedure di mediazione civile per ottenere un titolo esecutivo, senza bisogno di un preventivo parere assembleare.
- Scelta discrezionale: L'Amministratore, in consulenza con il proprio legale, può scegliere lo strumento più adatto caso per caso.

3. Confronto tra le Due Procedure
A) Decreto Ingiuntivo: Pro e Contro
- Vantaggio iniziale: Procedura sommaria e senza contraddittorio, che può concludersi rapidamente in prima istanza.
Svantaggi sostanziali:
- Rischio opposizione: Il debitore ha 40 giorni per opporsi, trasformando la procedura in un lungo e costoso giudizio ordinario.
- Alea giudiziale: Incertezza sull'esito finale.
- Obbligo di mediazione successivo: In caso di opposizione, il creditore (il condominio) è comunque tenuto a promuovere un tentativo di mediazione, pena l'improcedibilità della domanda.

B) Mediazione Civile: Pro e Contro
Vantaggi:
- Efficienza: Consente di ottenere un titolo esecutivo (il verbale di accordo) in tempi rapidi, evitando il contenzioso.
- Flessibilità: Le parti possono negoziare piani di rientro rateali. È possibile coinvolgere un garante per una tutela aggiuntiva.
- Meno conflittuale: Preserva i rapporti personali tra Amministratore e condòmini, grazie all'approccio collaborativo.
- Costi contenuti: Le spese per la mediazione sono generalmente basse e godono di agevolazioni fiscali (credito d'imposta).
Svantaggio: Se il debitore non partecipa o non si raggiunge un accordo, la mediazione fallisce. Tuttavia, in questo caso si potrà comunque procedere con il decreto ingiuntivo, avendo sostenuto costi iniziali limitati.

4. Conclusioni e Strategia
La Riforma Cartabia offre all'Amministratore una alternativa strategica al decreto ingiuntivo.
- La mediazione si rivela spesso la scelta più efficiente e conveniente, poiché riduce tempi, costi e conflittualità, cercando di cristallizzare il credito in modo consensuale.
- Il decreto ingiuntivo rimane uno strumento efficace quando si è certi che il debitore non si opporrà, sfruttandone l'immediata efficacia esecutiva.
La scelta finale richiede una valutazione attenta del singolo caso, soppesando le probabilità di successo della mediazione contro i rischi e i costi di un'eventuale opposizione al decreto ingiuntivo. La mediazione, in questo nuovo contesto, rappresenta un'opzione a basso rischio e dagli evidenti vantaggi pratici e relazionali.

Generato con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 205/2025 – Alberto Maria Mauri - Avvocato, responsabile scientifico MPR.