Condòmino pignorato e custode giudiziario: Legittimazione a partecipare alle assemblee

Artt. 1136 c.c. - 67 disp. att. c.c. - 586 e 559 c.p.c.

1. Il quadro normativo e le figure in gioco
L'articolo 559 del codice di procedura civile stabilisce che, con il pignoramento di un immobile, il debitore ne diventa automaticamente il custode. Tuttavia, il Giudice dell'Esecuzione può nominare un custode giudiziario terzo, un professionista con compiti specifici di conservazione e "amministrazione" del bene pignorato. È cruciale sottolineare che la titolarità formale della proprietà (e quindi dello status di condomino) rimane in capo al debitore originale fino al momento del decreto di trasferimento a favore dell'aggiudicatario, ai sensi dell'art. 586 c.p.c. Il custode, quindi, agisce come un ausiliario del giudice, detentore qualificato del bene ma non titolare del diritto dominicale.

2. Il principio: la legittimazione assembleare spetta al condomino proprietario
La giurisprudenza della Corte di Cassazione (Ordinanza n. 29070 del 2023) è chiara nel ribadire un principio fondamentale: il diritto di essere convocato, di partecipare all'assemblea e di votare è una prerogativa che scaturisce direttamente dalla proprietà dell'immobile. Fino a quando il decreto di trasferimento non è emesso, il debitore esecutato conserva integralmente la sua qualità di condomino. Il custode giudiziario, in linea generale, non vanta un'autonoma legittimazione a partecipare alla vita assembleare. La sua funzione primaria è di gestire e preservare il bene sotto la direzione del giudice, non di rappresentare la proprietà in condominio.

3. L'eccezione: i poteri del custode dipendono dal provvedimento giudiziale
La partecipazione del custode all'assemblea non è mai automatica, ma costituisce un'eccezione. Essa è ammessa solo ed esclusivamente se il Giudice dell'Esecuzione, con un provvedimento specifico (contenuto nell'incarico di nomina o in un successivo atto), gli conferisce espressamente l'istruzione di partecipare alle riunioni condominiali. In assenza di tale mandato esplicito, il custode non ha titolo per intervenire. Prassi di alcuni Tribunali (come quello di Roma) prevedono che il custode richieda all'amministratore tutta la documentazione condominiale (convocazioni, verbali, delibere) per tenere il giudice informato e valutare l'opportunità di richiedere l'autorizzazione a partecipare a sedute particolarmente rilevanti (es. quelle che deliberano lavori urgenti sulle parti comuni).

4. Linee guida operative per l'amministratore
All'amministratore, in questa delicata situazione, spettano precisi adempimenti:
- Convoca sempre il condomino proprietario, salvo non sia stato formalmente notificato un provvedimento che attribuisce al custode il potere di partecipare all'assemblea.
- Condividi la documentazione con il custode su sua richiesta, per permettergli di assolvere ai suoi obblighi informativi verso il giudice.
- Verifica scrupolosamente l'eventuale provvedimento che legittima il custode a partecipare. Solo in questo caso potrà considerarlo un interlocutore legittimato per le sedute assembleari.
In sintesi, la regola è la piena legittimazione del proprietario-debitore; la partecipazione del custode è un'ipotesi residuale e vincolata a una precisa volontà del giudice.

Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 199/2024 – Antonino Spinoso - Avvocato, Consulente legale ANACI Roma.

Allegato

(dossier-199-01-2024-spinoso-condomino-pignorato.pdf)