Tutela dei crediti condominiali: l'azione revocatoria

Art. 2740 - 1131 - 2901ss. - 2929-bis - 1130, n. 4 c.c. - 1138, c. 4 c.c.

L'articolo analizza lo strumento dell'azione revocatoria ordinaria (artt. 2901 e ss. c.c.) come mezzo di tutela dei crediti condominiali, esaminandone i presupposti, le condizioni di esercizio e la legittimazione attiva dell'amministratore a proporla senza necessaria autorizzazione assembleare.

1. Finalità dell'azione revocatoria: 
L'azione revocatoria è uno strumento conservativo della garanzia patrimoniale, previsto per neutralizzare gli atti di disposizione del debitore che pregiudichino le ragioni del creditore. La sua caratteristica principale è l'inefficacia relativa dell'atto dispositivo: l'atto rimane valido, ma diventa inefficace solo nei confronti del creditore che ha agito, il quale può procedere all'espropriazione del bene nonostante esso non sia più formalmente nel patrimonio del debitore.

2. Presupposti dell'azione: 
Titolarità di una ragione di credito: È sufficiente una legittima aspettativa di credito, non necessariamente un credito già certo e liquido.
Condizioni soggettive (elemento psicologico): 
- Per il debitore: se l'atto è anteriore al credito, è richiesto l'animus nocendi (dolosa preordinazione); se posteriore, il consilium fraudis (conoscenza del pregiudizio).
- Per il terzo acquirente: negli atti a titolo oneroso, è necessaria la participatio fraudis (consapevolezza del pregiudizio); per gli atti gratuiti, non è richiesta alcuna prova della sua consapevolezza.
Condizione oggettiva (eventus dammi): Deve sussistere un concreto pregiudizio patrimoniale, che non richiede l'azzeramento del patrimonio del debitore, ma anche un peggioramento qualitativo che renda più difficile la soddisfazione del credito.

3. Legittimazione ad agire:
L'azione revocatoria può essere esercitata non solo dal condominio, ma anche dal singolo condomino in difesa delle proprie ragioni creditorie. L'amministratore può agire in giudizio senza autorizzazione assembleare in quanto l'azione rientra tra gli "atti conservativi" di cui all'art. 1130, n. 4, c.c., attribuiti alla sua autonoma competenza per la tutela dell'intero patrimonio condominiale, inclusi i crediti.

4. La "revocatoria semplificata":
L'art. 2929-bis c.c. introduce una procedura più celere (c.d. revocatoria semplificata) per aggredire beni oggetto di vincoli di indisponibilità o alienati a titolo gratuito, attivabile entro un anno dalla trascrizione dell'atto e con la semplice trascrizione del pignoramento.

5. Conclusione:
L'azione revocatoria si configura come uno strumento essenziale per l'amministratore nella tutela dei crediti condominiali, potendo essere esercitata autonomamente in quanto atto conservativo finalizzato a preservare la garanzia patrimoniale del debitore e, quindi, l'equilibrio finanziario dell'ente condominiale.

Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 196/2023 – Antonino Spinoso - Avvocato, Consulente legale ANACI Roma.

Allegato

(dossier-196-07-2023-spinoso-crediti-condominio.pdf)