Come cambia la mediazione per le controversie condominiali

Artt. 1130 - 1131 - 1135 - 1136 c.c. - 71-quater disp. att. c.c.

L'articolo analizza le novità introdotte dal D.Lgs. 149/2022 in materia di mediazione obbligatoria per le controversie condominiali, con particolare riferimento ai poteri dell'amministratore e al ruolo dell'assemblea nel nuovo procedimento.

1. Rappresentanza dell'amministratore
L'amministratore possiede una doppia rappresentanza – sostanziale e processuale – che gli consente di agire autonomamente negli atti di ordinaria amministrazione (art. 1130 c.c.). Per gli atti straordinari (es. appalti, polizze assicurative) è invece necessaria la preventiva autorizzazione assembleare. In caso di azioni eccedenti i poteri, l’assemblea può ratificare l’atto a condizione che vengano rispettate le forme previste per la sua stipula.

2. Mediazione obbligatoria prima della riforma
Il precedente art. 71-quater disp. att. c.c. prevedeva che l’amministratore potesse partecipare alla mediazione solo previa delibera assembleare, approvata con la maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma. La stessa maggioranza era richiesta per l’approvazione della proposta conciliativa.

3. Novità introdotte dal D.Lgs. 149/2022
Il nuovo art. 5-ter attribuisce all’amministratore il potere di attivare autonomamente il procedimento di mediazione e di parteciparvi senza necessità di preventiva autorizzazione assembleare. Tuttavia, l’eventuale accordo o proposta conciliativa devono essere sottoposti all’assemblea per l’approvazione, che deve deliberare entro il termine fissato e con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c.

4. Responsabilità e coordinamento normativo
La nuova disciplina carica l’amministratore di una responsabilità diretta nell’attivazione della mediazione. Sebbene non sia più obbligatorio il preventivo assenso assembleare, rimane prudente informare l’assemblea per evitare contestazioni, soprattutto in considerazione dei costi legali connessi al procedimento.

5. CONCLUSIONE:
La riforma snellisce il procedimento di mediazione attribuendo all’amministratore maggiore autonomia, ma mantiene un ruolo cruciale per l’assemblea nell’approvazione degli esiti. È opportuno un coordinamento tra la nuova normativa e il preesistente art. 71-quater, nonché un comportamento collaborativo tra amministratore e assemblea per prevenire conflitti e oneri non necessari.

Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 194/2023 – Adriana Nicoletti - Avvocato.

Allegato

(dossier-194-03-2023-nicoletti-mediazione.pdf)