Titolo esecutivo contro il condominio: la posizione del singolo condòmino

Artt. 1105 - 1117 - 1118 - 1130 - 1139 - 1669 c.c.

1. Evoluzione del principio: dalla solidarietà alla parziarietà e alla sussidiarietà
L’articolo esamina l’evoluzione normativa e giurisprudenziale sulla responsabilità dei singoli condòmini per i debiti del condominio. Fino al 2008 vigeva il principio della solidarietà: il creditore poteva richiedere l’intero debito a qualsiasi condòmino. Con la sentenza delle Sezioni Unite n. 9148/2008 è stato introdotto il principio della parziarietà: il creditore può agire sul patrimonio del singolo condòmino solo entro i limiti della sua quota millesimale. La riforma del 2012 (art. 63, comma 2, disp. att. c.c.) ha aggiunto il principio della sussidiarietà: i creditori devono prima aggredire i condòmini morosi e solo dopo l'infruttuosa escussione possono procedere contro quelli in regola con i pagamenti (sempre nei limiti millesimali).

2. Questioni procedurali: l'onere della prova in caso di opposizione
Il singolo condòmino può opporsi all'esecuzione (ex art. 615 c.p.c.) contestando:
- La sua qualità di condòmino (mancanza di legittimazione passiva).
- L'importo intimato, ritenuto superiore alla propria quota millesimale.
La giurisprudenza (es. Cass. n. 22856/2017) distingue l'onere della prova:
- Se si contesta la qualità di condòmino, l'onere probatorio grava sul creditore, che deve dimostrare tale qualità (ad esempio con visura catastale).
- Se si contesta solo l'importo (eccedente la quota), l'onere di provare l'esatta misura della quota millesimale spetta al condòmino opponente. Ciò si basa sul principio di "vicinanza della prova", essendo il fatto noto al condòmino stesso.

3. La necessità della notifica del titolo esecutivo al singolo condòmino
Un punto cruciale riguarda la notifica del titolo esecutivo (es. decreto ingiuntivo) ottenuto contro il condominio quando l'esecuzione è rivolta al singolo condòmino. La giurisprudenza è unanime nel ritenere necessaria la notifica individuale del titolo al condòmino esecutato, anche se già notificato al condominio (rappresentato dall'amministratore). Ciò perché:
- Il condominio è un soggetto distinto dai condòmini.
- Il condòmino deve essere formalmente edotto della pretesa nei suoi confronti per potersi difendere o adempiere spontaneamente.
L'art. 654 c.p.c. (che dispensa da una nuova notifica del decreto ingiuntivo esecutivo) non si applica quando si procede contro un soggetto diverso dall'originario destinatario (il condominio). La notifica deve essere preventiva o contestuale al precetto (Cass. ord. n. 20590/2022).

4. Conclusione
Il sistema attuale bilancia l'esigenza di tutela del creditore condominiale con la protezione del singolo condòmino, attraverso tre principi cardine: parziarietà (limite millesimale), sussidiarietà (priorità contro i morosi) e garanzie procedurali. Queste ultime comprendono l'onere differenziato della prova in sede di opposizione e l'obbligo di notifica individuale del titolo esecutivo, strumenti essenziali per assicurare il diritto di difesa del condòmino chiamato a rispondere personalmente dei debiti dell'ente.

Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 191/2022 – Antonino Spinoso - Avvocato, Consulente legale ANACI Roma.

Allegato

(dossier-191-09-2022-spinoso-titolo-esecutivo.pdf)