L'approvazione dell'accordo di conciliazione da parte dell'assemblea di condominio

Artt. 1117 - 1123 - 1136 c.c. - D.lgs. 28/2010 - Art. 71-quater disp. att. c.c.

1. La mediazione obbligatoria nel condominio
In materia condominiale, la legge (d.lgs. n. 28/2010) impone, come condizione di procedibilità della domanda giudiziale, il previo esperimento di un procedimento di mediazione finalizzato alla composizione bonaria della controversia. Qualora la mediazione si concluda con un accordo (“conciliazione”), questo deve essere formalmente approvato dal condominio, soggetto pluripersonale privo di personalità giuridica, il quale manifesta la propria volontà attraverso deliberazioni assembleari.

2. La specifica disciplina per l’approvazione dell’accordo di conciliazione
La legge di riforma del condominio (L. 220/2012) ha introdotto l’art. 71-quater disp. att. c.c., il quale stabilisce che la proposta di conciliazione (sia quella formulata dal mediatore, sia l’accordo amichevole tra le parti) deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, c.c., ossia la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi del valore dell’edificio. In mancanza di tale maggioranza, la proposta si intende non accettata.

3. Il conflitto tra le regole della mediazione e i quorum condominiali
La maggioranza prevista dall’art. 71-quater è sufficiente per approvare numerosi atti di ordinaria amministrazione (es. bilanci, manutenzione ordinaria, nomina dell’amministratore). Tuttavia, il diritto condominiale prevede per alcune materie maggioranze più elevate o addirittura l’unanimità dei consensi (es. modifiche alle destinazioni d’uso, ripartizione di spese in deroga ai criteri legali, divisione di parti comuni, transazioni su diritti reali). 
Si pone quindi il problema se la maggioranza di cui all’art. 71-quater possa superare i quorum più rigorosi previsti per tali atti.

4. L’interpretazione corretta: la maggioranza “di mediazione” non sostituisce i quorum più elevati
L’articolo sostiene, coerentemente con la giurisprudenza, che l’art. 71-quater non abroga né deroga alle maggioranze speciali o all’unanimità richieste dalla disciplina condominiale. Pertanto:
- Se l’accordo di conciliazione ha ad oggetto una materia per la quale la legge richiede una maggioranza superiore (es. unanimità), occorre rispettare quel quorum.
- L’art. 71-quater opera innalzando i quorum più bassi alla maggioranza “500/1000”, ma non abbassa quelli più elevati. 
Di conseguenza, l’assemblea dovrà verificare caso per caso se la maggioranza richiesta per l’approvazione della conciliazione sia quella generale (500/1000) o una maggioranza speciale/unanimità, in relazione alla natura giuridica dell’oggetto dell’accordo. L’inosservanza di tale principio espone la delibera di approvazione a facile impugnazione con esito probabile di annullamento.

Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 188/2022 – Luigi Salciarini - Avvocato, Consulente legale ANACI Roma.

Allegato

(dossier-188-03-2022-salciarini-accordo-di-conciliazione.pdf)