Attività di mediazione ed amministratore

Artt. 1129 - 1130 - 1136 c.c. - Art. 71-quater disp. att. c.c. �€

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L’articolo affronta il ruolo dell’amministratore di condominio nei procedimenti di mediazione civile, distinguendo tra i suoi poteri di iniziativa per la tutela dei beni comuni e la necessità di una specifica autorizzazione assembleare per partecipare a una mediazione finalizzata a comporre una controversia.

1. Il ruolo di mediazione dell'amministratore nei beni comuni
L’amministratore ha, tra i suoi compiti (art. 1130, n. 4, c.c.), quello di compiere atti conservativi delle parti comuni. Ciò include un ruolo di mediazione o intervento pacificatore tra condomini quando è in gioco la tutela di un bene comune o il rispetto del regolamento condominiale.
Al di fuori di questo ambito specifico, la legge prevede la figura professionale del Mediatore Civile (D.Lgs. 28/2010), a cui l’amministratore può rivolgersi per tentare una soluzione bonaria di controversie più ampie.

2. La necessità dell'autorizzazione assembleare per la mediazione
Quando l’amministratore intende partecipare a un procedimento di mediazione civile (che è spesso condizione di procedibilità per l’accesso al giudizio), deve essere espressamente autorizzato dall'assemblea.
- La delibera di autorizzazione richiede la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio).
- La Cassazione (Ordinanza n. 10846/2020) ha chiarito in modo netto che la mancata autorizzazione assembleare rende il procedimento di mediazione non valido e infruttuoso, anche se la controversia rientra nelle ordinarie attribuzioni dell’amministratore (es. riscossione crediti).
- Il motivo è che in mediazione l’amministratore deve poter negoziare e disporre della lite, poteri che necessitano di un investitura specifica da parte del mandante (il condominio). La successiva proposta di conciliazione dovrà poi essere sottoposta all'assemblea per l’approvazione.

3. Conseguenze della mancata autorizzazione
Se l’amministratore partecipa alla mediazione senza la necessaria delibera:
1.  Il procedimento di mediazione si considera non valido.
2.  La domanda giudiziale successiva può essere dichiarata improcedibile per mancato esperimento della mediazione obbligatoria.
3.  L’onere di tale inadempienza è addebitato al condominio.

4. Ripartizione delle spese di mediazione
Le spese necessarie per la procedura di mediazione (come tutte le spese per la tutela degli interessi comuni) sono spese condominiali. Vanno quindi ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione o casi di utilizzo differenziato (art. 1123 c.c.).

5. Conclusione
L’amministratore può svolgere un ruolo di mediazione informale per la tutela dei beni comuni. Per partecipare a una mediazione civile formale, invece, deve essere autorizzato dall’assemblea con la specifica maggioranza. La mancanza di tale autorizzazione invalida l’intero procedimento, con gravi conseguenze sulla successiva azione in giudizio.

Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 184/2021 – Fabiana Carucci - Giornalista pubblicista freelance.

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