L’articolo analizza una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 28508/2020) che affronta il tema della compromettibilità in arbitri delle controversie condominiali, in particolare del giudizio di impugnazione delle delibere assembleari ai sensi dell'art. 1137 c.c. Si esamina la differenza tra clausola compromissoria (arbitrato) e obbligo di tentativo di amichevole composizione.

1. Fattispecie e principio affermato dalla Cassazione
- Un condòmino aveva impugnato una delibera assembleare che ordinava la rimozione di un'insegna pubblicitaria e di un congegno da lui installati su parti comuni, sostenendo che tale diritto fosse cristallizzato da una precedente transazione.
- Il Tribunale e la Corte d'Appello avevano dichiarato improcedibile la causa, ritenendo applicabile la clausola compromissoria contenuta nel regolamento condominiale, che deferiva a un arbitro "amichevole compositore" tutte le controversie sull'uso della comproprietà.
- La Cassazione ha confermato questa soluzione, ribadendo il principio per cui l'art. 1137 c.c. non riserva in modo esclusivo la competenza al giudice ordinario. Pertanto, le controversie sull'impugnazione delle delibere condominiali possono essere deferite ad arbitri (rituali o irrituali), purché non rientrino nei divieti di legge (artt. 806 e 808 c.p.c.).

2. Distinzione tra arbitrato rituale, irrituale e amichevole composizione
1. Arbitrato rituale: È un vero e proprio processo privato sostitutivo della giurisdizione statale. La sentenza arbitrale ha efficacia di titolo esecutivo.
2. Arbitrato irrituale (o libero): È un mandato negoziale conferito a un terzo per comporre la lite. La decisione dell'arbitro ha valore vincolante come un accordo delle parti.
3. Clausola di amichevole composizione: Una clausola del regolamento che impone un tentativo obbligatorio di conciliazione prima di adire il giudice NON è una clausola compromissoria e non preclude l'azione giudiziaria.

3. Conseguenze della violazione di una clausola di amichevole composizione
- L'inosservanza di un obbligo contrattuale di tentare una bonaria composizione non rende improcedibile l'azione giudiziaria promossa direttamente.
- Tale inosservanza può avere solo conseguenze sostanziali (es. eventuale obbligo di risarcire il danno derivante dalla violazione del patto), ma non incide sulla validità processuale della causa.
- Il legislatore (es. con il D.Lgs. 28/2010 sulla mediazione obbligatoria) può imporre condizioni di procedibilità, ma l'autonomia privata non può vincolare o differire in modo assoluto l'accesso alla giustizia ordinaria, in quanto si tratta di materia regolata da norme inderogabili di ordine pubblico.

4. Conclusione
La sentenza conferma che le parti condominiali possono validamente sottoporre le controversie, incluso il giudizio di impugnazione delle delibere, a un arbitrato (rituale o irrituale) tramite una chiara clausola compromissoria. Al contrario, una semplice clausola che impone un tentativo di conciliazione non esclude la giurisdizione statale e la sua violazione non impedisce di agire in giudizio.

Generato con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 182/2021 – Alberto Celeste - Magistrato.