Il condominio e l'art. 2377 c.c.

Artt. 1129 - 1130 - 1135 - 1136 - 1137 - 2377 c.c.

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L'articolo analizza l'applicabilità analogica al condominio dell'art. 2377 c.c. (norma dettata per le società di capitali) in materia di impugnazione e annullamento delle delibere assembleari. In particolare, si esaminano gli effetti della sostituzione di una delibera contestata e la tutela dei diritti acquisiti in buona fede dai terzi.

1. La sostituzione della delibera impugnata e la "cessata materia del contendere"
- L'art. 2377 c.c. stabilisce che l'annullamento di una delibera non può aver luogo se la delibera stessa viene sostituita con un'altra conforme a legge.
- La sostituzione può essere esplicita (revoca formale) o implicita (nuova delibera sullo stesso oggetto che si sovrappone alla precedente).
- La pronuncia di una nuova delibera valida comporta la cessazione della materia del contendere, rendendo inutile il procedimento di impugnazione (giudiziale o di mediazione obbligatoria).
- Il condominio, avendo di fatto riconosciuto le ragioni dell'impugnante, rimane tenuto al rimborso delle spese processuali fino a quel momento sostenute. Il giudice pronuncerà sulle spese in base alla "soccombenza virtuale".

2. La tutela dei terzi in buona fede (ultimo comma art. 2377 c.c.)
- L'ultimo comma dell'art. 2377 c.c. fa salvi i diritti acquistati in buona fede dai terzi sulla base della delibera successivamente annullata o sostituita.
- Ciò significa che un terzo (es. un appaltatore) che ha concluso un contratto con il condominio in base a una delibera valida all'epoca, conserva i propri diritti anche dopo l'annullamento di quella delibera, purché in buona fede.
- Il rapporto prosegue e si conclude come se la delibera fosse ancora valida: l'appaltatore può pretendere l'adempimento o il pagamento, e il condominio non potrà chiedere restituzioni.

3. I limiti della "buona fede" del terzo
- La buona fede del terzo non è presunta in modo assoluto. Il terzo non può dichiararsi estraneo alle vicende condominiali e deve attivarsi per verificare la legittimità della delibera.
- Se il vizio di invalidità è palese e verificabile (es. mancanza del quorum previsto dall'art. 1136 c.c., assenza di autorizzazione assembleare per lavori straordinari ex art. 1135 c.c.), il terzo non potrà invocare la buona fede.
- La giurisprudenza ritiene che il terzo debba controllare e pretendere riscontri sulla regolarità delle delibere che fondano il rapporto, conoscendo le norme di legge che delimitano i poteri dell'assemblea e dell'amministratore.

4. Conclusione
L'art. 2377 c.c., applicato analogicamente al condominio, fornisce un importante strumento per risolvere le controversie su delibere viziate, incentivando la loro autocorrezione da parte dell'assemblea. Contemporaneamente, bilancia questa esigenza con la tutela dell'affidamento dei terzi contraenti in buona fede, i quali però sono chiamati a una doverosa diligenza nel verificare la legittimità degli atti condominiali.

Generato con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 181/2021 – Luigi Salciarini - Avvocato del Foro di Chieti.

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