Il conto corrente condominiale ed i rapporti tra l'intermediario ed il cliente: problematiche connesse

Art. 1136 - 1129 c.c., comma 7

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L’articolo esamina le principali criticità legate alla gestione del conto corrente condominiale obbligatorio (art. 1129 c.c.), analizzando i diritti dei condomini, le responsabilità dell’intermediario bancario e gli strumenti di risoluzione delle controversie, con particolare riferimento al ruolo dell’Arbitro Bancario Finanziario (ABF).

1. Il diritto di accesso all'estratto conto da parte dei condomini
La norma (art. 1129, comma 7, c.c.) sancisce che ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione condominiale.
- Spesso gli intermediari oppongono il segreto bancario, ritenendo che il diritto spetti solo all’amministratore.
- La giurisprudenza dell’ABF è consolidata nel senso opposto: ogni condomino, una volta identificato, ha diritto diretto a tali informazioni, poiché il rapporto con la banca si riferisce alla sua sfera giuridica e non lede gli interessi degli altri partecipanti (es. ABF Milano, n. 3259/2012; ABF Bari, n. 6870/2020).

2. La responsabilità della banca nelle operazioni "ultra mandato"
Un problema frequente sorge nel periodo di transizione tra amministratori, quando quello uscente effettua operazioni dopo la cessazione del mandato.
- Principio generale: La banca non ha un dovere generale di controllo sulla legittimità di ogni operazione disposta dall’amministratore autorizzato.
- Limite: Deve invece rifiutarsi di eseguire, o quantomeno segnalare, operazioni "ictu oculi" anomale (es. importi sproporzionati, movimenti che svuotano il conto, causali arbitrarie) che palesemente ledano gli interessi del condominio (Cass. n. 7956/2010).
- Caso concreto: Se l’intermediario, pur conoscendo il cambio di amministratore, non disattiva tempestivamente le credenziali del precedente, può essere ritenuto inadempiente. Tuttavia, se i bonifici hanno estinto debiti legittimi del condominio, non sussiste un danno risarcibile (ABF Milano, n. 18818/2020).

3. La banca e le operazioni "anomale" a beneficio dell'amministratore
Più complesso è il caso di prelievi o bonifici effettuati dall’amministratore in carica a favore di se stesso o della sua ditta.
- Il condominio deve dimostrare che le operazioni presentavano palesi anomalie (ripetute, ravvicinate, di elevato importo, con causali generiche) tali da richiedere l’intervento della banca.
- L’ABF e la giurisprudenza ordinaria (App. Milano n. 5440/2017) tendono a escludere la responsabilità della banca se le operazioni non presentano i suddetti caratteri di palese anormalità, non svuotano il conto e sono effettuate con credenziali valide, anche tramite home banking.
- Parte della responsabilità di vigilanza ricade sugli stessi condomini, che possono esercitare il diritto di accesso agli estratti conto per monitorare la gestione.

4. Frodi informatiche (phishing) e riparto di responsabilità
In caso di bonifici fraudolenti derivanti da phishing, la giurisprudenza (Cass. n. 9158/2018) stabilisce che:
- L’onere di provare che l’operazione è riconducibile alla volontà del cliente grava sulla banca.
- La banca deve dotarsi di adeguati sistemi di sicurezza e sospendere le operazioni se rileva anomalie.
- Tuttavia, se il cliente (l’amministratore) ha custodito in modo incauto le credenziali (es. codici OTP) contribuendo alla frode, si applica un concorso di colpa (ABF Bologna, n. 5449/2020).

5. Strumenti di tutela per il condominio
1. Arbitro Bancario Finanziario (ABF): Procedura stragiudiziale, a basso costo e senza obbligo di avvocato. La decisione non è vincolante, ma rappresenta un forte indicatore. L'amministratore può agire direttamente, ma per questioni complesse è consigliabile un’autorizzazione assembleare.
2. Mediazione obbligatoria: Necessaria, con assistenza legale, prima di adire il giudice per controversie su contratti bancari. Richiede delibera assembleare (maggioranza art. 1136, comma 2, c.c.).
3. Giudizio ordinario: Percorso residuale se gli altri strumenti falliscono.

Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 185/2021 – Adriana Nicoletti - Avvocato, Consulente legale ANACI Roma.

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