Il conto corrente condominiale ed i rapporti tra l'intermediario ed il cliente: problematiche connesse

Art. 1129 c.c., comma 7 - 1136 c.c.

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L’articolo esamina le principali problematiche giuridiche che sorgono nei rapporti tra il condominio (o i singoli condòmini) e l’istituto bancario o postale (“intermediario”) presso il quale è tenuto ad essere aperto il conto corrente condominiale. Si analizzano gli strumenti di risoluzione stragiudiziale delle controversie, in particolare il ricorso all’Arbitro Bancario Finanziario (ABF), e le responsabilità delle varie parti.

1. Il conto corrente condominiale: obbligo e accesso alle informazioni
L’apertura e l’utilizzo di un conto corrente intestato al condominio è un obbligo per l’amministratore (art. 1129, comma 7, c.c.), la cui inosservanza può portare alla sua revoca.
Accesso dei singoli condòmini: Nonostante la formula "per il tramite dell’amministratore", la giurisprudenza consolidata dell’ABF riconosce al singolo condòmino il diritto di accedere direttamente alla rendicontazione del conto, purché dimostri la propria qualifica e un precedente inutile tentativo di ottenere le informazioni dall’amministratore. L’intermediario non può opporre il segreto bancario.

2. Responsabilità dell’intermediario per operazioni non autorizzate
- Nel delicato periodo di passaggio tra amministratori, possono verificarsi operazioni eseguite dall’amministratore uscente dopo la cessazione del mandato.
- L’intermediario ha un dovere di collaborazione e diligenza verso il cliente (es. avvertire della persistenza di credenziali attive). Tuttavia, secondo l’ABF e la giurisprudenza ordinaria, la banca non ha un generale dovere di controllo sulla correttezza sostanziale delle operazioni eseguite dal legittimo intestatario del mandato (l’amministratore in carica).
- La responsabilità della banca sorge solo in presenza di operazioni "ictu oculi" anomale: di importo sproporzionato, prive di causale o tali da svuotare il conto in modo evidente. Operazioni di modico importo, effettuate online con causale generica ma in un arco temporale esteso, non integrano di per sé tale anomalia.

3. Il "phishing" e la ripartizione delle responsabilità
- In caso di truffe informatiche (es. phishing) che portano a bonifici illeciti dal conto condominiale, la giurisprudenza della Cassazione impone alla banca un onere di prova per dimostrare che l’operazione sia riconducibile al cliente.
- La responsabilità è concorrente: grava sull’intermediario se non ha adottato adeguati presidi di sicurezza o ha ignorato anomalie rilevate dai suoi sistemi; grava sull’amministratore/cliente se ha custodito in modo incauto le credenziali di accesso (password, token). L'ABF ha applicato questi principi anche al condominio, ripartendo la responsabilità in caso di concorso di colpa.

4. Strumenti di tutela a disposizione del condominio
- Arbitro Bancario Finanziario (ABF): Procedura stragiudiziale a basso costo, senza obbligo di avvocato. Le sue decisioni, pur non essendo vincolanti, sono un forte indicatore e la loro inosservanza da parte della banca ha ripercussioni reputazionali.
- Mediazione obbligatoria e giudizio ordinario: In caso di esito negativo dell’ABF o per controversie complesse, il condominio può avviare la mediazione obbligatoria (con assistenza legale) e successivamente promuovere un giudizio ordinario. Per queste azioni è necessaria una delibera assembleare che autorizzi l’amministratore ad agire.

Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 183/2021 – Adriana Nicoletti - Avvocato, Consulente legale ANACI Roma.

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