Divisibilità di un condominio

articoli 61 e 62 disp. att. - art. 1117 c.c.

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Questo dossier analizza le condizioni legali per lo scioglimento di un condominio unico in due o più condomini separati, basandosi su un caso concreto e sulla giurisprudenza di riferimento.

1. Il Quadro Normativo: Artt. 61 e 62 c.c.
La base giuridica per la divisione di un condominio è definita dagli articoli 61 e 62 del codice civile:
- Art. 61 c.c.: Permette lo scioglimento del condominio se l'edificio o il gruppo di edifici può essere diviso in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi.
- Art. 62 c.c.: Specifica che la divisione è possibile anche se restano in comune alcune parti (come quelle elencate nell'art. 1117 c.c.), ma se per la divisione sono necessarie opere che modificano lo stato dei luoghi, è richiesta la maggioranza qualificata dell'assemblea.
La richiesta di scioglimento può essere:
- Deliberata dall'assemblea con la maggioranza prevista per le innovazioni.
- Disposta dall'autorità giudiziaria su richiesta di almeno un terzo dei comproprietari della parte di edificio da separare.

2. Il Caso Concreto: Un Condominio Composto da Villette e un Edificio
Il caso analizzato riguarda un condominio formato da 16 villette a schiera e una palazzina con 4 appartamenti. Un gruppo di condomini ha richiesto la divisione in due condomini separati: uno composto da 8 villette e l'altro dalle restanti 8 villette più la palazzina.
La divisione ha generato un contenzioso perché uno dei due nuovi condomini avrebbe perso l'uso pieno di alcune parti comuni fondamentali (come strade, verde e impianti), con il rischio di dover sostenere costi elevati per duplicarle.
La parte svantaggiata ha opposto resistenza, sostenendo l'indivisibilità di questi beni comuni.

3. Il Principio Chiave della Sentenza: Autonomia Strutturale
La Sentenza del Tribunale di Pavia n.134/2025 (e le sentenze della Cassazione da essa richiamate, come la n.21686/2014) chiarisce il criterio fondamentale per la divisibilità:
> L'autonomia deve essere STRUTTURALE, non solo amministrativa o funzionale.
Ciò significa che i corpi di fabbrica da separare devono essere fisicamente e strutturalmente indipendenti (fondazioni, pilastri, travi, ecc.), senza elementi strutturali in comune. La mera presenza di accessi o impianti autonomi non è sufficiente se permangono interferenze materiali (es. sovrapposizioni di piani, scale o fosse ascensore comuni).

4. La Soluzione del Tribunale di Pavia
Nel caso specifico, il Tribunale ha accolto la richiesta di scioglimento perché:
- I due corpi di fabbrica (il blocco di 8 villette e il blocco misto) erano strutturalmente autonomi.
- La presenza di alcuni beni comuni (impianto fognario e illuminazione del cortile) non ostacola la divisione. Il giudice ha infatti disposto che questi beni rimangano in comune tra i due nuovi condomini, formando un "supercondominio" per la loro gestione.
I diritti e gli obblighi derivanti dal regolamento condominiale originario (come le servitù) rimangono validi anche dopo la divisione.

5. Conclusione
La divisione di un condominio è giuridicamente possibile solo se sussiste una piena autonomia strutturale tra le parti da separare. La condivisione di alcuni beni e servizi (come impianti fognari o aree cortilive) non preclude la divisione, purché questi vengano regolati come beni comuni di un supercondominio. La sentenza sottolinea l'importanza di un'attenta analisi tecnica (spesso affidata a una Consulenza Tecnica d'Ufficio - CTU) per accertare l'indipendenza strutturale degli edifici.

Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 208/2025 – Fabiana Carucci - Giornalista pubblicista freelance.

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