Il diritto (del singolo) di modificare l' edificio e la giurisprudenza amministrativa

Artt. 1102 - 1120 - 1127 - 1322 c.c.

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L’articolo affronta il tema del potere del singolo condomino di apportare modifiche alle parti comuni o di sopraelevare, sfatando l’idea diffusa che ogni intervento richieda il preventivo consenso assembleare.

1. Il quadro normativo civile: diritti diretti del singolo
Il codice civile riconosce al singolo condomino due diritti autonomi, non soggetti a preventiva autorizzazione assembleare:
- Modifiche per il miglior godimento (art. 1102 c.c.): Ogni condomino può, a proprie spese, apportare alle parti comuni le modifiche necessarie per un uso migliore (es. aperture su una facciata). L'esercizio di tale diritto è comunque soggetto a precisi limiti:
1. Divieto di alterare la destinazione della parte comune.
2. Divieto di pregiudicare il pari uso spettante agli altri condomini.
3. Divieto di pregiudicare stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell'edificio (art. 1120 c.c.).
- Diritto di sopraelevazione (art. 1127 c.c.): Il proprietario esclusivo del lastrico solare o, in subordine, del lastrico piano può elevare nuovi piani. Anche qui vi sono condizioni e limiti:
1. Obbligo di pagare un'indennità agli altri condomini.
2. Inammissibilità se le condizioni statiche non lo consentono.
3. Possibilità per i condomini di opporsi se l'opera pregiudica l'aspetto architettonico o riduce notevolmente aria e luce ai piani sottostanti.
Un regolamento condominiale contrattuale può introdurre limiti o il requisito dell'autorizzazione assembleare, ma si tratta di un'autolimitazione volontaria delle parti, che non modifica la disciplina di legge.

2. Il conflitto con la giurisprudenza amministrativa
Si registra un conflitto tra la normativa civile, che attribuisce diritti diretti, e molti regolamenti edilizi comunali, i quali impongono il preventivo assenso dell'assemblea condominiale per il rilascio dell'autorizzazione edilizia.
La giurisprudenza amministrativa si è divisa in due orientamenti contrastanti:
- Orientamento restrittivo (negativo): Molte sentenze (Tar e Consiglio di Stato) richiedono l'autorizzazione assembleare preventiva per interventi sulle parti comuni (es. modifiche alle facciate), ritenendo che l'art. 1102 c.c. non escluda tale requisito per tutelare il pari uso e la destinazione del bene. Questo orientamento si applica anche alle fasi di sanatoria.
- Orientamento favorevole (positivo): Altre pronunce, specie riguardo alle sopraelevazioni, riconoscono che l'art. 1127 c.c. attribuisce un diritto soggettivo autonomo, non soggetto a preventivo consenso assembleare. Lo stesso principio è stato applicato per interventi come l'installazione di canne fumarie.

3. Conclusioni e critica
L'autore evidenzia una incoerenza nella giurisprudenza amministrativa:
- Riconosce pienamente l'autonomia del diritto di sopraelevazione (art. 1127 c.c.).
- È invece restrittiva riguardo al diritto di modificare le parti comuni (art. 1102 c.c.), pur essendo entrambi diritti soggettivi attribuiti ex lege.
Si osserva che in entrambi i casi il controllo degli altri condomini è successivo (es. opposizione per pregiudizi concreti) e che le autorizzazioni edilizie sono rilasciate "salvi i diritti dei terzi". Pertanto, anche per le modifiche di cui all'art. 1102 c.c., l'autorizzazione comunale non dovrebbe essere subordinata a un preventivo assenso assembleare non previsto dalla legge civile.

Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 186/2021 – Luigi Salciarini - Avvocato del Foro di Chieti.

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