Sì alla sopraelevazione ma nel rispetto delle regole

Artt. 934 - 1120 - 1127 - 1130 - 1171 - 1172 c.c.

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1. Il Diritto di Sopraelevazione: Natura e Soggetti
L'articolo 1127 c.c. riconosce al proprietario dell'ultimo piano o al proprietario esclusivo del lastrico solare il diritto di sopraelevare. Si tratta di una facoltà concessa per legge, non soggetta ad autorizzazione assembleare, salvo diverse disposizioni contrattuali (es. regolamento condominiale di natura contrattuale che contenga un divieto o subordini l'opera all'assenso dell'assemblea). In caso di comproprietà dell'ultimo piano, il diritto va esercitato congiuntamente e la nuova costruzione seguirà il regime della comunione.

2. I Limiti e le Condizioni
L'esercizio del diritto non è assoluto ed è sottoposto a precisi vincoli:
- Titolo contrario: Un regolamento condominiale contrattuale può vietare o subordinare la sopraelevazione.
- Condizioni statiche dell'edificio (Art. 1127, c.2): Rappresenta un limite assoluto. È vietato sopraelevare se la struttura non è idonea a sopportare il nuovo carico, inclusi gli effetti di eventi sismici. Spetta al richiedente dimostrare, con idonea progettazione e verifiche tecniche, l'assenza di pregiudizio statico.
- Pregiudizio all'aspetto architettonico o diminuzione di aria/luce (Art. 1127, c.3): Gli altri condomini possono opporsi se l'opera pregiudica lo stile originario dell'edificio o riduce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti. La giurisprudenza ritiene complementari i concetti di "aspetto architettonico" (art. 1127) e "decoro architettonico" (art. 1120).

3. Cosa si intende per "Sopraelevazione"?
La nozione è stata oggetto di interpretazione estensiva da parte delle Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 16794/2007). Rientra nella disciplina dell'art. 1127 c.c. non solo la costruzione di nuovi piani, ma qualsiasi intervento che comporti un incremento di superficie e volumetria, anche senza aumento esterno del fabbricato (es. trasformazione e ampliamento di un sottotetto).

Esempi di interventi che NON costituiscono sopraelevazione (e non obbligano al pagamento dell'indennità):
- Modifiche interne al sottotatto entro i limiti strutturali esistenti.
- Abbattimento di falde per creare una terrazza (è un'innovazione vietata ex art. 1120 c.c.).
- Costruzione di un'"altana" o belvedere (modifica dell'uso del tetto comune).
- Installazione di pensiline in tessuto o materiale leggero.

4. L'Indennità di Sopraelevazione
Chi esercita il diritto deve corrispondere agli altri condomini un'indennità (art. 1127, ult. comma), calcolata sul valore attuale dell'area occupata dalla nuova fabbrica al momento del completamento dell'opera (strutture essenziali ultimate). L'indennità spetta ai singoli condomini (non al condominio come ente) ed è ripartita tra tutti i proprietari delle unità immobiliari dell'edificio, salvo accordo unanime diverso.

5. Difesa da Sopraelevazioni Illegittime
In caso di interventi illegittimi o pericolosi, il condominio o il singolo condomino possono agire in giudizio. Gli strumenti principali sono:
- Denuncia di nuova opera (Art. 1171 c.c.): Azione esperibile mentre i lavori sono in corso (entro un anno dall'inizio), per chiedere la sospensione e misure cautelari.
- Azione per danno temuto (Art. 1172 c.c.): Azione esperibile a opera terminata, qualora sussista un fondato timore di danno futuro.
- Azione ordinaria: Per ottenere la demolizione dell'opera illegittima e il risarcimento dei danni.
Si raccomanda all'amministratore di agire con il consenso assembleare.

6. Aggiornamento delle Tabelle Millesimali
A seguito di una sopraelevazione che alteri di oltre un quinto il valore proporzionale di almeno un'unità immobiliare, le tabelle millesimali devono essere aggiornate. La modifica può essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., anche nell'interesse di un solo condomino (art. 69 disp. att. c.c.).

Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 180/2020 – Adriana Nicoletti - Avvocato, Consulente legale ANACI Roma.

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