I BENI COMUNI
L'art. 1117 c.c. elenca i beni che si presumono comuni a tutti i condomini, in ragione della loro funzione, del collegamento materiale con le unità private e della loro destinazione all'uso collettivo. Si tratta di una presunzione juris tantum: chi intende contestarla deve fornire prova contraria mediante un titolo scritto che dimostri inequivocabilmente la proprietà esclusiva. La giurisprudenza ha chiarito che la qualifica di bene comune deriva non solo dall'elenco normativo, ma anche dalla sua attitudine oggettiva a servire le unità immobiliari.

LA PROPRIETÀ ESCLUSIVA
Il diritto di proprietà esclusiva, pur garantito dall'art. 42 Cost., incontra limiti derivanti da norme pubblicistiche (es. urbanistica), privatistiche (es. distanze legali, servitù) e da atti di autonomia privata (es. regolamenti condominiali). Nel condominio, la comproprietà delle parti comuni si fonda sulla loro necessità per l'esistenza stessa dell'edificio e per il godimento collettivo. Tuttavia, se un bene indicato nell'art. 1117 c.c. risulta destinato all'uso esclusivo di un solo condomino, viene meno il presupposto della contitolarità.

LA RESPONSABILITÀ PER DANNI
La responsabilità del condominio non si esaurisce nelle norme specifiche, ma si estende alla disciplina generale dei fatti illeciti (artt. 2043 e ss. c.c.). Tre sono gli elementi costitutivi: il fatto (azione od omissione), il nesso causale e la colpa. Anche una condotta omissiva, in presenza di un obbligo giuridico di intervento, può generare responsabilità. La giurisprudenza ha chiarito che il danno da cose in custodia, quando provocato da beni condominiali, ha natura extracontrattuale, con importanti conseguenze sul piano della prescrizione, della solidarietà e della procedibilità.

LE COSE IN CUSTODIA
L'art. 2051 c.c. prevede la responsabilità oggettiva del custode per i danni causati dalla cosa, salvo che dimostri il caso fortuito. Due sono i presupposti richiesti: un'alterazione della cosa che configuri un pericolo concreto, e l'imprevedibilità della situazione per il danneggiato. La responsabilità è svincolata dalla colpa del custode; questi può essere esonerato solo provando un evento eccezionale, imprevedibile e inevitabile (forza maggiore, fatto del terzo, o comportamento imprudente del danneggiato).
La Cassazione a Sezioni Unite (sent. n. 9449/2016) ha qualificato la responsabilità del condominio come extracontrattuale, con quattro conseguenze pratiche:
1. Prescrizione quinquennale: il termine per il risarcimento è di 5 anni (art. 2947 c.c.), non decennale.
2. Solidarietà passiva: tutti i condomini rispondono in solido (art. 2055 c.c.).
3. Personalità del debito: l'obbligazione non è propter rem; il credito non segue la proprietà in caso di alienazione (diversamente dall'art. 63 d.a. c.c.).
4. Esclusione della mediazione obbligatoria: non si applica l'art. 71-quater d.a. c.c., trattandosi di fatto illecito e non di inadempimento contrattuale.
Sul piano probatorio, il danneggiato ha l'onere di provare il nesso causale tra la cosa e il danno e l'inadeguatezza dei controlli del custode. Il custode può eccepire la colpa del danneggiato o il caso fortuito, che interrompono il nesso eziologico.

CONCLUSIONI
La natura personale dell'obbligazione risarcitoria, ribadita dalle Sezioni Unite, rappresenta il principio cardine della disciplina: il diritto al risarcimento spetta al condomino che era tale al momento del danno, e non si trasferisce con l'alienazione dell'unità immobiliare. Il Tribunale di Avellino (sent. n. 446/2026) ha recentemente confermato questi principi, rigettando una domanda di risarcimento perché il danno proveniva da un manufatto di proprietà esclusiva dell'attore, escludendo così la responsabilità del condominio. La sentenza ribadisce che la prova del nesso causale è a carico del danneggiato e che la responsabilità del custode non opera quando il danno deriva da fattori estranei alla cosa custodita.

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Fonte: Dossier Condominio n. 213/2026 – Gian Vincenzo Tortorici – Direttore onorario CSN ANACI