Normativa condominio Rapporti contrattuali instaurati nel condomino il condomino e terzo art 2704 cc 
Normativa condominio
La Normativa e il Condominio
Rapporti contrattuali instaurati nel condomino: il condòmino è terzo?
Art. 2704 c.c.
Dossier 183 – 01/05/2021 – Spinoso
Rapporti contrattuali instaurati nel condomino: il condòmino è terzo?
L’articolo analizza il tema ricorrente della natura giuridica del condominio e della posizione del singolo condòmino nei rapporti contrattuali stipulati dall’ente condominiale, questione su cui giurisprudenza e dottrina si confrontano da anni in attesa di un chiarimento normativo.
1. Fattispecie esaminata
La Cassazione, con la sentenza n. 14599/2020, si è pronunciata su un caso di esecuzione mobiliare presso terzi. Un condòmino, creditore di un’impresa edile, ha pignorato presso il proprio condominio le somme che quest’ultimo doveva all’impresa per un appalto. Il condominio ha opposto una quietanza di pagamento (senza data certa), sostenendo di aver estinto il debito prima della notifica del pignoramento. La Corte d’Appello aveva ritenuto il condòmino “non terzo” nel rapporto condominio-impresa, ma la Cassazione ha ribaltato tale impostazione.
2. Orientamento della Cassazione e principi affermati
1. Personalità “attenuata” del condominio: pur escludendo una piena personalità giuridica, le Sezioni Unite (sent. n. 10934/2019) riconoscono al condominio una soggettività giuridica limitata, che giustifica il potere autonomo del singolo condòmino di agire in giudizio per tutelare i propri diritti sulle parti comuni.
2. Terzietà del condòmino nei rapporti contrattuali del condominio: la Cassazione chiarisce che il singolo condòmino non è parte (né contitolare) dei contratti stipulati dal condominio. L’amministratore agisce per conto dell’ente condominiale, non come rappresentante dei singoli. Pertanto, il condòmino è giuridicamente un “terzo” rispetto a tali rapporti.
3. Conseguenze pratiche: poiché il condòmino è terzo, ai sensi dell’art. 2704 c.c., una scrittura privata (come una quietanza) è opponibile a terzi solo se munita di data certa. Nel caso in esame, il condominio non poteva opporre al condòmino-creditore la quietanza non datata per dimostrare l’estinzione del debito prima del pignoramento.
3. Coerenza con la giurisprudenza precedente
La sentenza si allinea a precedenti pronunce che riconoscono:
- La terzietà del condòmino rispetto al condominio in materia di prova (es. prova per testimoni della simulazione di quietanze, ammissibile se proposta da terzi: art. 1417 c.c.).
- La possibilità di espropriare, da parte di creditori del condominio, i crediti che l’ente vanta verso i singoli condòmini per i contributi, confermando l’esistenza di un rapporto obbligatorio diretto e di una limitata personalità del condominio.
4. Considerazioni conclusive
L’autore sottolinea come la continua necessità di interventi delle Sezioni Unite evidenzi l’urgenza di un intervento legislativo chiaro e coraggioso sulla natura giuridica del condominio, ritenendo la riforma del 2012 un’“occasione persa” su questo punto fondamentale.
Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 183/2021 – Antonino Spinoso - Avvocato, Consulente legale ANACI Roma.
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