Le modalità di convocazione dell'assemblea di condominio

Art. 66, comma 3, disp.att.c.c. - Legge n. 220/2012 - Artt. 1135-1136 c.c.

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L'articolo analizza in modo approfondito le modalità di convocazione dell'assemblea condominiale, istituto centrale nella gestione del condominio, cui dopo la riforma (L. n. 220/2012) viene riconosciuta soggettività giuridica.

L'assemblea e le maggioranze
L'assemblea è l'organo deliberante sovrano del condominio (art. 1135 c.c.). L'art. 1136 c.c. distingue tra:

• Prima convocazione: necessaria la presenza della maggioranza dei condòmini che rappresenti almeno 2/3 del valore millesimale
• Seconda convocazione: sufficiente la presenza di 1/3 dei condòmini che rappresenti almeno 1/3 del valore millesimale

Tra la ricezione della convocazione e la data dell'assemblea devono intercorrere almeno cinque giorni liberi. Tutti gli aventi diritto devono essere convocati e la partecipazione può avvenire anche per delega scritta, e il conduttore ha diritto di partecipare limitatamente ad alcune materie (art. 10 L. n. 392/1978).

La convocazione come atto unilaterale
La convocazione è un atto unilaterale tra vivi (artt. 1324-1335 c.c.) che produce effetti dal momento in cui perviene a conoscenza del destinatario. Secondo l'art. 1335 c.c., l'atto si presume conosciuto quando giunge all'indirizzo del destinatario, anche in caso di mancato ritiro (compiuta giacenza). Il condomino che non ritiri la raccomandata o la rifiuti non può poi impugnare la delibera eccependo la mancata convocazione.

I mezzi di convocazione ammessi
L'art. 66, comma 3, disp.att.c.c. (modificato dalla L. n. 220/2012) stabilisce che la convocazione può avvenire tramite:

• Raccomandata (mezzo tradizionale)
• Posta elettronica certificata (PEC)
• Fax
• Consegna a mano

La norma è inderogabile (art. 72 disp.att.c.c.). La recente Ordinanza Cassazione n. 16399 del 18 giugno 2025 ha chiarito che l'unica mail valida per la convocazione è quella trasmessa tramite PEC: una mail ordinaria non produce effetti ai fini della valida convocazione. La mancata convocazione determina l'annullabilità (non la nullità) della delibera, impugnabile entro 30 giorni dalla comunicazione.

Generato con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 210/2025 – Gian Vincenzo Tortorici – Direttore onorario CSN ANACI.

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