Assemblea in presenza e relativo verbale

Artt. 1130 - 1136 - 1137 - 2371 c.c. - Art. 66 - 67 disp. att. c.c.

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1. Normativa e forma del verbale
L’obbligo di redigere il verbale delle riunioni assembleari è sancito dall’art. 1136, ultimo comma, c.c., mentre l’art. 1130, n. 7, c.c. impone all’amministratore di curare la tenuta del registro in cui sono trascritti i verbali. La legge non specifica le modalità di redazione, ma richiede che il verbale documenti lo svolgimento della riunione, non solo l’esito delle deliberazioni. Il registro, sebbene tradizionalmente cartaceo, potrebbe in linea teorica essere digitale (con firma elettronica), mentre la registrazione audio/video richiede il consenso unanime dei partecipanti per questioni di privacy.

2. Contenuto essenziale e funzione
Il verbale deve essere una fedele trascrizione dei momenti rilevanti dell’assemblea, articolandosi in due fasi inscindibili:
- La parte preliminare, che attesta la regolarità della convocazione (luogo, data, ora, convocazione, elenco presenti e relativi millesimi).
- Il resoconto dello svolgimento e il testo delle delibere approvate.
La sua funzione è probatoria: fornisce la presunzione di verità di quanto in esso affermato, spettando al condomino che lo impugna dimostrare la non corrispondenza al vero. Non deve essere una "cronaca minuto per minuto", ma deve consentire di verificare la regolarità del procedimento e dei quorum.

3. Redazione, comunicazione e correzioni
- Redazione: Il verbale dovrebbe essere redatto contestualmente allo svolgimento dell’assemblea. La prassi di redigerlo in bozza per poi trasporlo in bella copia successivamente non è regolare. Deve essere letto in assemblea per consentire correzioni immediate.
- Comunicazione: Deve essere inviato senza indugio a tutti i condomini. Per gli assenti, il termine di 30 giorni per l’impugnazione (art. 1137 c.c.) decorre dalla data di effettiva conoscenza del verbale.
- Correzioni: Dopo la chiusura, sono ammesse solo correzioni di errori materiali (es. conteggio millesimi) o puntualizzazioni che non modificano il tenore della delibera. Alterazioni sostanziali richiedono una nuova delibera assembleare.

4. Vizi e problematiche frequenti
Omesse verbalizzazioni: La mancata verbalizzazione dello svolgimento in seconda convocazione (dopo la deserta prima) o della mancata costituzione dell’assemblea è vizio impugnabile. L’omessa sottoscrizione da parte del presidente, invece, non è di per sé invalidante, non essendo prescritta per legge.
Verbale illeggibile: Un’illeggibilità oggettiva e sostanziale che impedisca la comprensione del contenuto può configurare un vizio tale da inficiare la validità della delibera.
Variazioni in assemblea: Eventuali ingressi o uscite di condomini durante la riunione, che modifichino i quorum deliberativi, devono essere annotati nel verbale con precisione, indicando il momento in cui sono avvenuti.

Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 200/2024 – Adriana Nicoletti - Avvocato.

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