Funzionamento dell'assemblea e principio maggioritario del condominio minimo

Artt. 1105 - 1117 - 1133 - 1134 - 1136 - 1137 - 1138 - 1139 c.c.

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1. Il "Condominio Minimo": Quadro Generale
Il contributo esamina la figura del cosiddetto "condominio minimo", ossia un condominio composto da due soli partecipanti (o ridottosi a due). Si tratta di un'ipotesi frequente (es. edificio di tre piani con pian terreno comune e due soli proprietari), in cui le quote di proprietà possono essere sia pari che diseguali, e un'unità immobiliare può essere anche in comproprietà (es. eredità fra più fratelli).

Le principali criticità di questa fattispecie riguardano:
- La costituzione dell'assemblea e la formazione delle maggioranze.
- La disciplina applicabile al rimborso delle spese anticipate da un singolo condomino per le parti comuni.

2. La Disciplina Giuridica Applicabile (Rimborso Spese)
La giurisprudenza della Corte di Cassazione (a partire dalla Sentenza a Sezioni Unite n. 2046/2006) ha chiarito che al condominio minimo si applica la normativa del condominio negli edifici (artt. 1117 e ss. c.c.), e non quella della comunione generica.
In particolare, per il rimborso delle spese anticipate per la conservazione delle parti comuni, si applica l'art. 1134 c.c. e non l'art. 1110 c.c. sulla comunione. Ne consegue che:
- Il rimborso è dovuto solo per le spese "urgenti", ossia impellenti e non differibili senza danno.
- Le spese necessarie ma non urgenti richiedono la preventiva autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea. In caso di diniego, il condomino potrà impugnare la decisione secondo le vie previste dalla legge (assemblea o autorità giudiziaria).

3. Il Funzionamento dell'Assemblea e la Maggioranza
Il principio cardine affermato dalla Cassazione (v. Sent. n. 5329/2017) è che nel condominio minimo le decisioni assembleari devono essere prese all'unanimità.
- Perché una delibera sia valida è necessaria la partecipazione di entrambi i condomini e una decisione concorde.
- Il principio maggioritario non è applicabile. Qualora non si raggiunga l'unanimità (per contrasto o per assenza di un partecipante), sarà necessario rivolgersi all'autorità giudiziaria (ex artt. 1105 e 1139 c.c.).
Questo principio vale indipendentemente dal valore delle quote di proprietà (Cass. n. 16337/2020). Anche se un condomino detiene una quota di maggioranza, una delibera (come la nomina dell'amministratore) non può essere approvata con il solo voto favorevole del condomino di maggioranza. Resta imprescindibile la partecipazione e il consenso di entrambi.

4. L'Unità Immobiliare in Comproprietà
Un'ulteriore precisazione (Cass. n. 15705/2020) riguarda i casi in cui una o più unità immobiliari siano in comproprietà pro indiviso tra più persone.
- L’art. 67, comma 2, disp. att. c.c., obbliga i comproprietari a designare un unico rappresentante che esprima un voto unitario per quella quota.
- Ai fini del calcolo del numero dei partecipanti (elemento personale di cui all'art. 1136 c.c.), i comproprietari di una stessa unità "contano per uno", anche se hanno designato rappresentanti distinti.
- Pertanto, un condominio con un proprietario unico di un'unità e due comproprietari di un'altra unità è da considerarsi, sotto il profilo personale, un condominio minimo a due partecipanti, soggetto alla regola dell'unanimità.

5. Conclusioni
La giurisprudenza consolidata fornisce un quadro preciso per il condominio minimo:
1. Regime Normativo: Si applica la disciplina del condominio negli edifici.
2. Rimborso Spese: Previsto solo per le spese urgenti (art. 1134 c.c.).
3. Funzionamento Assembleare: Decisioni all'unanimità necessarie, escludendo il ricorso al criterio maggioritario, anche in presenza di quote di valore diseguale.
4. Comproprietà: I comproprietari di una stessa unità costituiscono un unico soggetto deliberante (un voto), incidendo sulla qualificazione del condominio come "minimo".
Il sistema tende a bilanciare l'efficienza gestionale con la tutela della minoranza (che, in un rapporto duale, coincide con il 50% dei partecipanti), demandando in caso di stallo all'intervento del giudice.

Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 181/2021 – Alberto Celeste - Magistrato.

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