Normativa condominio
La Normativa e il Condominio
Il compenso dell'amministratore di condominio
Legge n. 220 del 21 dicembre 2012 - Art. 1129 c.c. - Artt. 1703-1730 c.c.
Dossier 210 – 01/11/2025 - Salciarini
Il compenso dell’amministratore di condominio
L'articolo analizza la disciplina del compenso dell'amministratore di condominio, evidenziando il profondo cambiamento introdotto dalla Legge n. 220/2012 (Riforma del condominio) rispetto al regime previgente.
Il regime previgente
Prima della riforma, l'art. 1129 c.c. non menzionava il compenso. Il rapporto era qualificato come mandato, con applicazione delle norme codicistiche (artt. 1703-1730 c.c.). Il compenso, in applicazione dell'art. 1709 c.c., si presumeva oneroso e, in mancanza di accordo, veniva determinato secondo tariffe professionali, usi o dal giudice.
La disciplina attuale (art. 1129 c.c.)
La riforma ha introdotto una regolamentazione analitica e dettagliata. Il cuore della disciplina è il comma 14 dell'art. 1129 c.c., che impone all'amministratore, "all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo", di specificare analiticamente l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
L'obbligo di specificazione analitica
La finalità della norma è garantire la massima trasparenza verso i condòmini. La giurisprudenza ha precisato che:
- l'obbligo può considerarsi adempiuto anche mediante richiamo al compenso dell'anno precedente o tramite comunicazioni ai condòmini;
- è sufficiente l'indicazione di un importo globale o lordo, purché omnicomprensivo;
- non è invece sanabile con la successiva approvazione del rendiconto;
- l'obbligo vale anche per i rinnovi dell'incarico;
La sanzione di nullità
La norma prevede espressamente la nullità della nomina in caso di mancata analitica specificazione ("a pena di nullità"). La giurisprudenza è costante nell'affermare che:
- Si tratta di nullità "testuale" con una tale messe di pronunce da rendere il principio definitivo;
- La conseguenza della nullità della nomina priva di analitica specificazione del compenso è che all'amministratore non è dovuto alcun compenso, essendo il contratto insuscettibile di produrre effetti e non ratificabile
Il compenso per attività straordinarie
La giurisprudenza è divisa: secondo un orientamento, l'assemblea può riconoscere con separata delibera un compenso aggiuntivo per attività non prevedibili all'atto della nomina; secondo altro orientamento, tale compenso dovrebbe essere comunque previsto (almeno in astratto) già all'atto della nomina .
Generato con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 210/2025 – Luigi Salciarini – Avvocato del foro di Chieti.
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