Qui Centro Studi Roma: Baveno 2025

Artt. 1117, 1129, 1131 c.c. - L. 220/2012 - D.Lgs. 81/2008

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L'articolo riporta il contributo dell'autrice al dibattito tenutosi a Baveno, focalizzandosi sul primo tema: la legittimità di clausole che escludono la responsabilità dell'amministratore in materie che richiedono competenze specialistiche (es. responsabile impianto termico, responsabile dei lavori per la sicurezza).

1. La Natura Giuridica del Rapporto: Amministratore come Mandatario
- Il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica.
- L'amministratore non è un "organo" del condominio, ma un mandatario con rappresentanza dei singoli condòmini.
- Il suo ruolo è eseguire le delibere assembleari e adempiere ai compiti specifici stabiliti dalla legge (artt. 1129 e ss. c.c.).
- La sua responsabilità contrattuale è di diligenza professionale (non più quella del "buon padre di famiglia").

2. Responsabilità "in Proprio" vs. Responsabilità "per Rappresentanza"
- Responsabilità in Proprio: Doveri imposti direttamente alla persona dell'amministratore dalla legge a tutela di terzi. Un esempio è l'obbligo di comunicare i dati dei condòmini morosi ai creditori (art. 63 disp. att. c.c., come confermato da Cass. 1002/2025). La violazione di questi obblighi genera una responsabilità extracontrattuale personale dell'amministratore.
- Responsabilità per Rappresentanza: Attività svolte in nome e per conto dei condòmini. In questo caso, gli effetti (e le responsabilità civili) ricadono principalmente sui condòmini rappresentati. L'amministratore risponde verso i condòmini per la sua negligenza (responsabilità contrattuale), ma le conseguenze verso i terzi sono a carico del condominio.

3. Analisi dei Casi Specifici
A) Responsabile dell'Impianto Termico (DPR 74/2013)
- Il responsabile legale dell'impianto termico sono i condòmini (proprietari), non l'amministratore.
- L'amministratore agisce come loro rappresentante.
- I condòmini (tramite l'amministratore) possono delegare questa responsabilità a un terzo specializzato (manutentore).
Obblighi Chiave dell'Amministratore:
1.  Informare l'assemblea sulla necessità di interventi di manutenzione o messa a norma.
2.  Stipulare, su delibera assembleare, la delega a un terzo qualificato.
3.  Sospendere l'erogazione del servizio se l'impianto non è a norma e l'assemblea non delibera gli interventi necessari. Non può eseguire una delibera illegittima.
B) Responsabile dei Lavori per la Sicurezza (Committente - D.Lgs. 81/2008)
- Il Committente è la collettività dei condòmini, non l'amministratore.
- L'amministratore è il rappresentante del Committente.
- Il Committente (i condòmini) può nominare un Responsabile dei Lavori a cui delegare gli obblighi tecnico-gestionali, ma non si spoglia completamente della responsabilità (residua un obbligo di culpa in eligendo e in vigilando).
- Se non viene nominato un Responsabile dei Lavori, l'amministratore, in quanto rappresentante, rimane gravato degli obblighi del Committente, con potenziali responsabilità penali personali in caso di infortuni.

4. Risposta al Quesito: Clausole nell'Offerta Professionale
È legittimo escludere specifiche responsabilità tecniche dall'offerta professionale generale.
- L'offerta deve dettagliare e distinguere i servizi.
- Se l'amministratore non possiede le competenze specialistiche (es. per essere Responsabile dei Lavori), l'offerta base deve escludere esplicitamente tali attività, indicando che saranno delegate a terzi, previa delibera assembleare.
- Se l'amministratore possiede le competenze e intende assumersi quella responsabilità, può farlo, ma deve indicare una remunerazione specifica e aggiuntiva per quel servizio specialistico.

5. Conclusione Pratica:
L'amministratore può e deve tutelarsi delineando chiaramente i confini del proprio incarico. La chiave è una offerta professionale trasparente che distingua tra le funzioni generali di rappresentanza e le specifiche responsabilità tecniche che, per legge, possono essere delegate a terzi specializzati, sempre con il coinvolgimento e la delibera dell'assemblea condominiale.

Generato con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 206/2025 – Gisella Casamassima - Direttrice Centro Studi ANACI Roma.

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