La legittimazione processuale attiva

Artt. 1129-1130-1131 c.c. - Art. 63 disp. att. c.c. - Art. 5 d.lgs. 28/2010

1. Inquadramento del rapporto: il mandato "sui generis"
Il rapporto tra l'assemblea condominiale e l'amministratore è qualificato come un mandato con rappresentanza. La legge n. 220/2012 ha codificato questo principio all'art. 1129 c.c., richiamando espressamente le norme sul mandato (artt. 1703-1730 c.c.). Tuttavia, si tratta di un mandato "sui generis", poiché il suo contenuto è in parte predeterminato in modo imperativo dal codice civile, limitando l'autonomia contrattuale delle parti.

2. Le attribuzioni proprie e i poteri autonomi
Il fulcro dei poteri-doveri autonomi dell'amministratore è delineato dall'art. 1130 c.c., che gli attribuisce le seguenti funzioni:
- Esecuzione delle deliberazioni assembleari.
- Cura dell'osservanza del regolamento condominiale.
- Disciplina dell'uso delle cose comuni e dei servizi.
- Riscossione dei contributi.
- Compimento di atti conservativi sulle parti comuni.
Nell'ambito di queste attribuzioni, l'art. 1131 c.c. gli conferisce il potere di agire in giudizio in modo autonomo (sia contro i condòmini che contro i terzi), senza necessità di preventiva autorizzazione assembleare. L'assemblea può conferirgli "maggiori poteri", ma non può privarlo delle funzioni essenziali senza revocarlo.

3. Casi concreti di legittimazione attiva autonoma
La giurisprudenza ha precisato in quali ambiti l'amministratore può agire autonomamente:
Esecuzione delibere: Può resistere all'impugnazione delle delibere assembleari (ex art. 1137 c.c.) e proporre egli stesso impugnazioni in caso di soccombenza del condominio.
Rispetto regolamento: Può agire per impedire che un condomino utilizzi la propria unità per un'attività vietata dal regolamento.
Riscossione contributi: Può promuovere azioni giudiziarie (decreto ingiuntivo o azione ordinaria) per il recupero dei crediti condominiali, anche in assenza di approvazione formale dello stato di ripartizione. Non può, invece, concedere autonomamente dilazioni o rateizzazioni.
Atti conservativi: La nozione è ampia e include la tutela unitaria dell'edificio. Rientrano in questa categoria:
- L'azione per vizi della costruzione (ex art. 1669 c.c.) quando i difetti pregiudicano le parti comuni.
- Le azioni a tutela del possesso (reintegrazione e manutenzione).
- Le azioni per ottenere la demolizione di opere abusive, il rilascio di immobili o il ripristino di aree comuni.
- L'esercizio dell'azione civile nel processo penale per i danni al condominio.

4. Limiti e procedimenti particolari
Autorizzazione assembleare: È necessaria per le azioni che esulano dalle attribuzioni di cui all'art. 1130 c.c. (es. azioni reali come la rivendica o le servitù).
Mediazione: Per l'impugnazione delle delibere, l'amministratore può avviare autonomamente il procedimento di mediazione obbligatoria, ma per approvare l'eventuale accordo conciliativo serve l'autorizzazione assembleare.
Dissenso alle liti: Il singolo condomino non può opporre il "dissenso alle liti" per le azioni intraprese autonomamente dall'amministratore nel suo ambito di poteri. Può solo ricorrere all'assemblea o al giudice contro i provvedimenti successivi.

Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 201/2024 – Luigi Salciarini– Avvocato del Foro di Chieti.

Allegato

(dossier-201-05-2024-salciarini-legittimazione-attiva.pdf)