Normativa condominio
La Normativa e il Condominio
La diligenza dell'amministratore: Da buon
L'art. 1710 - 1176 c.c. - Legge n. 220/2012
Dossier 200 – 01/03/2024 - Salciarini
La diligenza dell’amministratore: Da buon “padre di famiglia” a professionista
1. Inquadramento del rapporto di mandato
L’amministratore di condominio è qualificato come un mandatario dei condomini. Questo principio, storicamente affermato dalla giurisprudenza, è stato codificato dalla riforma del condominio (L. 220/2012), che all’art. 1129 c.c. richiama espressamente le norme sul mandato (artt. 1703-1730 c.c.). In questo rapporto obbligatorio, l’amministratore è tenuto a una serie di doveri specifici, elencati negli artt. 1129 e 1130 c.c., che vanno dall’esecuzione delle delibere assembleari alla tenuta della contabilità, dalla riscossione dei contributi alla cura degli atti conservativi.
2. L’evoluzione del parametro di diligenza
Per decenni, il parametro di riferimento per valutare l’operato dell’amministratore è stata la diligenza del “buon padre di famiglia” (art. 1710 c.c.), intesa come l’accortezza e la prudenza del soggetto medio. Tuttavia, questo standard non è più ritenuto adeguato. Una serie di interventi legislativi ha profondamente mutato lo scenario, spingendo verso una netta professionalizzazione della figura:
- La riforma del 2012 ha introdotto all’art. 71-bis disp. att. c.c. specifici requisiti di studio e formazione (diploma, corso iniziale, aggiornamento periodico) per gli amministratori professionisti.
- Il D.M. 140/2014 ha definito i contenuti dei corsi di formazione, spaziando da materie giuridiche a quelle tecniche e di sicurezza.
- La Legge 4/2013 sulle professioni non organizzate ha espressamente qualificato l’attività come fondata su autonomia, competenze e indipendenza di giudizio.
3. Il nuovo standard: la diligenza del professionista
Oggi, l’amministratore che svolge l’incarico in modo professionale (e non il condomino che amministra "casa propria") è tenuto alla diligenza del professionista di cui all’art. 1176, comma 2, c.c. Ciò implica:
- Una diligenza media, commisurata alla natura dell’attività esercitata.
- Il rispetto delle regole tecniche e della perizia connesse alla professione.
- Un obbligo di informazione rafforzato e qualificato nei confronti della clientela (i condomini).
- Una responsabilità che, in caso di problemi tecnici di speciale difficoltà, può essere mitigata (art. 2236 c.c.), limitandosi ai soli casi di dolo o colpa grave.
La giurisprudenza (ad es. Cass. n. 7874/2021) ha ormai recepito questo passaggio, abbandonando il "comodo" ma anacronistico parametro del “buon padre di famiglia” a favore di uno standard professionale più rigoroso e adeguato alla complessità della gestione condominiale moderna.
Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 200/2024 – Luigi Salciarini– Avvocato del Foro di Chieti.
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