Normativa condominio Le comunicazioni dell amministratore artt 1130 1136 cc artt 63 66 disp att 
Normativa condominio
La Normativa e il Condominio
Le comunicazioni dell'amministratore
Artt. 1130 - 1136 c.c. - Artt. 63 - 66 disp. att.
Dossier 199 – 01/01/202 - Salciarini
Le comunicazioni dell’amministratore
1. Principio generale: la forma scritta
La riforma del condominio (L. 220/2012) ha imposto una formalizzazione scritta per le comunicazioni condominiali, eliminando la possibilità di comunicazioni informali o indirette. Gli unici mezzi ammessi sono la posta raccomandata, la PEC, il fax (seppur desueto) o la consegna a mano. Questo garantisce certezza ma appesantisce la gestione, richiedendo la conservazione di traccia scritta di ogni atto.
2. La convocazione dell'assemblea
La convocazione è la comunicazione più importante ed è un potere-dovere proprio dell'amministratore, che i condomini non possono eliminare.
Destinatari: Devono essere convocati tutti i soggetti legittimati, in particolare:
- I proprietari effettivi (anche in base a rogito non ancora trascritto).
- Tutti i comproprietari pro indiviso.
- Il nudo proprietario e l'usufruttuario (preferibilmente entrambi).
- Il titolare del diritto di proprietà sul lastrico solare.
- La cooperativa edilizia o la società di leasing (intestatarie formali).
- Il conduttore (inquilino) per le delibere su riscaldamento e servizi comuni (ex L. 392/78).
Mezzi di comunicazione: È obbligatorio l'uso della PEC. L'invio tramite email ordinaria rende la delibera annullabile.
Allegati: Non è obbligatorio allegare documenti (es. bilancio), ma è necessario specificare in convocazione che la documentazione è consultabile presso l'ufficio dell'amministratore.
3. Le richieste di pagamento (solleciti)
La riscossione dei contributi è un'altra comunicazione cruciale.
Obbligatorietà: Il sollecito formale non è obbligatorio per agire in giudizio. L'amministratore può procedere direttamente al decreto ingiuntivo.
Funzione: La richiesta di pagamento ha principalmente la funzione di interrompere la prescrizione (quinquennale per le spese ordinarie, decennale per le straordinarie). Deve quindi contenere una messa in mora formale e inequivoca.
Destinatari: Deve essere inviata all'intestatario formale. In caso di compravendita, il nuovo proprietario è obbligato solo per le spese dell'anno in corso e del precedente.
Costi: Le spese di sollecito non possono essere addebitate direttamente al condomino moroso, ma sono a carico dei costi generali di gestione.
Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 199/2024 – Luigi Salciarini– Avvocato del Foro di Chieti.
News Condominio
