La durata dell'incarico di amministratore: rinnovo, proroga, revocabilità

Art. 1129 - 1726 c.c.

---

1. Il problema interpretativo della durata
La Riforma del Condominio (L. 220/2012) non ha risolto in modo univoco la questione della durata dell'incarico amministrativo. L'art. 1129, comma 10, c.c. stabilisce che l'incarico "ha durata di un anno" ma aggiunge che "si intende rinnovato per uguale durata". Questo ha generato un dibattito dottrinale e giurisprudenziale: da un lato chi interpreta la norma come una previsione di una durata tendenzialmente biennale (primo anno + rinnovo automatico), dall'altro chi ritiene che il meccanismo di rinnovo operi alla scadenza di ogni anno, protraendo l'incarico in cicli annuali continui.

2. La soluzione: un rinnovo legale potenzialmente illimitato
L'autore sostiene che, in assenza di una limitazione letterale nella norma, il rinnovo legale non si applichi solo al primo anno, ma possa reiterarsi per cicli annuali successivi. Questo orientamento è coerente con la volontà del legislatore di favorire la continuità gestionale con un amministratore in carica (con pieni poteri), superando il vecchio regime di prorogatio (art. 1129, comma 8, c.c.), dove l'amministratore cessato aveva ancora ampi poteri. Ora, l'amministratore uscente ha solo attribuzioni residue per le attività urgenti e non ha diritto a ulteriori compensi.

3. I presupposti per il rinnovo: il ruolo fondamentale dell'assemblea
Il rinnovo tacito non è automatico alla semplice scadenza dell'anno. Essendo il mandato dell'amministratore di natura collettiva, la volontà contraria al rinnovo non può essere espressa dal singolo condomino, ma solo dall'assemblea.
Pertanto, il rinnovo ex lege opera solo se:
- L'amministratore ha convocato l'assemblea per discutere la propria conferma o sostituzione.
- L'assemblea, una volta convocata, non riesce a raggiungere i quorum necessari per deliberare in merito (né per confermarlo, né per revocarlo, né per nominare un sostituto).
Se l'assemblea non viene convocata, manca una condotta concludente (anche negativa) del condominio e l'incarico dell'amministratore cessa definitivamente alla scadenza annuale.

4. La revoca dell'amministratore in proroga
Qualora l'amministratore non sia stato rinnovato (per mancata convocazione, dimissioni o revoca senza sostituzione), egli si trova in regime di prorogatio (art. 1129, comma 8, c.c.), con poteri limitati alle sole attività urgenti.
Sulla revoca giudiziale di un amministratore in questo stato la giurisprudenza è divisa:
Pro revoca: Si ritiene necessario tutelare i condòmini da un amministratore di fatto ancora operativo, sottolineando che solo la revoca giudiziale comporta il divieto temporaneo di nomina per l'amministratore revocato (art. 1129, comma 13, c.c.).
Contro la revoca (tesi preferita dall'Autore): La volontaria giurisdizione in materia condominiale ha uno scopo sussidiario: sopperire al difettoso funzionamento degli organi. Contro un amministratore in proroga che commetta gravi irregolarità, il rimedio più semplice e meno invasivo non è la revoca (di un soggetto già cessato de iure), ma la nomina giudiziale di un nuovo amministratore, come previsto dall'art. 1129, comma 1, c.c. Questo rimedio può essere promosso anche dallo stesso amministratore dimissionario, in linea con la natura suppletiva della volontaria giurisdizione.

Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 199/2024 – Franco Petrolati - Presidente di Sezione della Corte di Appello di Roma.

---

---