L'amministratore di nomina giudiziaria e i bilanci non approvati dell'assemblea

Artt. 1105 - 1130 - 1135 c.c - Art. 63 disp. att. c.c.

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1. Il caso affrontato dal Tribunale di Sassari
Il Tribunale di Sassari, con decreto del 23 aprile 2021, ha affrontato una situazione di impasse condominiale in cui l’assemblea, pur regolarmente convocata, non si era costituita, impedendo l’approvazione dei bilanci e la decisione su atti necessari. Il giudice ha ritenuto che l’amministratore giudiziario, nominato ai sensi dell’art. 1105, ultimo comma, c.c., non solo possa svolgere funzioni amministrative, ma anche deliberative, sostituendosi all’assemblea in caso di sua inerzia. Il Tribunale ha quindi autorizzato specifici atti di straordinaria amministrazione (costituzione di fondi speciali, definizione di contenziosi, interventi urgenti) e dichiarato approvati i bilanci redatti dall’amministratore giudiziario, in assenza di un’assemblea funzionante.

2. La riscossione dei contributi condominiali
L’articolo esamina il problema della riscossione dei contributi quando l’assemblea non approva il bilancio preventivo e lo stato di riparto. Sebbene l’amministratore possa agire in via ordinaria, la mancata approvazione preclude l’uso del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ex art. 63 disp. att. c.c., strumento fondamentale per garantire la liquidità del condominio. In caso di mancata costituzione dell’assemblea, l’amministratore può ricorrere al giudice ai sensi dell’art. 1105 c.c. per ottenere un provvedimento sostitutivo, evitando la paralisi della gestione. Se invece l’assemblea respinge il bilancio, l’amministratore deve rispettare la decisione e presentare una nuova proposta.

3. L’esecuzione di opere di manutenzione dell’edificio
Per opere di manutenzione non urgenti, l’amministratore deve sottoporre la proposta all’assemblea. Se l’assemblea non si riunisce o non raggiunge una maggioranza (come nel caso esaminato), l’amministratore può rivolgersi al giudice per ottenere un provvedimento sostitutivo. Se l’assemblea respinge la proposta, i condomini dissenzienti potranno impugnare la deliberazione, ma l’amministratore non potrà agire in contrasto con la volontà assembleare.

4. La natura dell’incarico conferito dal magistrato
La dottrina è divisa sulla natura dell’amministratore giudiziario: 
- Prima tesi: non è un mandatario dei condomini, ma agisce con poteri derivanti direttamente dal giudice, rispondendo solo a quest’ultimo (funzione di officium di diritto privato). 
- Seconda tesi: le sue attribuzioni sono quelle previste dalla legge per qualsiasi amministratore; la nomina giudiziaria ha solo carattere sostitutivo dell’assemblea inerte, senza modificare la natura delle sue funzioni. 
La prassi tende a riconoscergli una certa autonomia dall’assemblea, specialmente in contesti di grave conflitto o inerzia, con l’obbligo di riferire periodicamente al giudice e di richiedere autorizzazioni per atti di straordinaria amministrazione.

5. La fine della situazione di impasse
L’amministratore giudiziario ha il compito di tentare periodicamente di convocare l’assemblea, al fine di ripristinare il normale funzionamento del condominio. La sua nomina è temporanea e cessa quando l’assemblea supera la crisi e riprende le proprie funzioni, nominando un amministratore ordinario. La presenza dell’amministratore giudiziario rappresenta quindi un rimedio eccezionale, volto a superare situazioni di stallo che l’assemblea non è stata in grado di risolvere autonomamente.

Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 190/2022 – Alberto Celeste - Magistrato.

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