Revoca giudiziaria dell'amministratore - c'è una strada per evitare di andare in giudizio?

Artt. 1129 - 1130 - 1139 - 1703 - 1708 -1710 - 1711 c.c.

1. L’amministratore come mandatario del condominio: obblighi generali e specifici
La riforma del condominio (L. 220/2012) ha espressamente qualificato l’amministratore come mandatario del condominio, applicando le norme sul mandato (artt. 1703 e ss. c.c.) a tutto ciò che non è espressamente disciplinato dal codice civile. In tale veste, l’amministratore deve agire con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c.c.) ed eseguire il mandato nel rispetto delle specifiche attribuzioni previste dalla legge e dal regolamento condominiale. La mala gestio si configura quando il comportamento dell’amministratore viola tali obblighi in modo grave e reiterato, compromettendo il rapporto di fiducia con l’assemblea.

2. Casi di grave irregolarità che giustificano la revoca giudiziaria
L’art. 1129, comma 12, c.c. individua (in modo non esaustivo) una serie di ipotesi di grave irregolarità che possono portare alla revoca giudiziaria dell’amministratore. Tra queste, due casi specifici godono di una procedura particolare: 
- Mancata apertura/utilizzazione del conto corrente condominiale (art. 1129, comma 11, c.c.). 
- Gravi irregolarità fiscali (es. omissione di versamento contributi, dichiarazioni IMU/TASI, adempimenti per detrazioni). 
In questi due casi specifici, il legislatore offre ai condomini la possibilità di tentare una soluzione assembleare prima di adire il giudice.

3. La procedura prevista per i due casi specifici
Secondo l’art. 1129, comma 11, c.c., in caso di mancato conto corrente o di gravi irregolarità fiscali, i condomini (anche singolarmente) possono (non "devono") chiedere all’amministratore di convocare l’assemblea straordinaria per far cessare la violazione e deliberare la revoca. 
- Se l’assemblea revoca l’amministratore, la questione si risolve senza giudizio. 
- Se l’assemblea non revoca (o se l’amministratore non la convoca), ciascun condomino può comunque rivolgersi al giudice per la revoca giudiziaria. 
Questa procedura ha lo scopo di prevenire il contenzioso, consentendo all’amministratore di porre rimedio tempestivamente alla violazione, purché non abbia cagionato danni al condominio.

4. Il rapporto tra la decisione assembleare e l’azione giudiziaria
La norma solleva alcuni interrogativi: 
- Se l’assemblea rifiuta la revoca, il condomino può ugualmente agire in giudizio. La delibera assembleare non è impugnabile con il rito ordinario, poiché la legge consente di “saltare” tale passaggio. 
- Se il condomino non ha tentato la via assembleare, alcuni giudici (es. Trib. Avellino, 2016) hanno ritenuto che il ricorso preventivo all’assemblea sia comunque opportuno, ma la norma non lo impone coercitivamente. 
L’azione di revoca giudiziaria si svolge in volontaria giurisdizione (rito camerale), mentre l’impugnativa della delibera segue il rito ordinario; le due procedure sono incompatibili.

5. Criticità e considerazioni conclusive
La dottrina segnala alcune criticità della norma: 
- La procedura assembleare preventiva è limitata solo a due ipotesi, mentre altre gravi irregolarità non ne beneficiano. 
- L’assemblea potrebbe non avere le competenze tecniche per valutare irregolarità fiscali complesse. 
- Non è chiaro come comportarsi se l’amministratore si rifiuti di convocare l’assemblea. 
In ogni caso, la revoca giudiziaria rimane uno strumento eccezionale, da esperire solo in presenza di grave irregolarità accertate, che compromettano la gestione del condominio.

Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 189/2022– Adriana Nicoletti - Avvocato, Consulente legale ANACI Roma.

Allegato

(dossier-189-05-2022-nicoletti-revoca-giudiziaria.pdf)