Cambio dell'amministrazione in condomino

Art. 1129 - 1130-bis c.c. - Art. 1725 - 2043 c.c.

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L’articolo esamina la disciplina relativa alla nomina, revoca e cessazione dell’incarico dell’amministratore di condominio, con particolare attenzione alle conseguenze della revoca anticipata e agli obblighi di consegna della documentazione.

1. Revoca dell’amministratore con o senza giusta causa
- L’art. 1129 c.c. regola la revoca dell’amministratore, che può essere deliberata in qualsiasi momento dall’assemblea con la maggioranza prevista o dal giudice su ricorso di un condomino in caso di gravi irregolarità.
- La revoca senza giusta causa prima della scadenza naturale del mandato dà diritto all’amministratore al risarcimento dei danni (art. 1725 c.c.), oltre al compenso pattuito fino al termine previsto.
- La giurisprudenza (Ordinanza Cass. 2021 n. 7874) ribadisce il carattere fiduciario del mandato e conferma che la revoca ad nutum non esclude il risarcimento se non sussiste una giusta causa.
- Sono considerate gravi irregolarità giustificanti la revoca, tra le altre:
1. omissione nella convocazione dell’assemblea per il rendiconto o la nomina/revoca;
2. inottemperanza a provvedimenti giudiziari, amministrativi o delibere assembleari;
3. mancata apertura/utilizzo del conto condominiale;
4. confusione tra patrimonio condominiale e personale;
5. negligenza nella tutela dei diritti del condominio.

2. Spese giudiziarie e contenzioso
- La revoca dell’amministratore, anche se ottenuta per via giudiziaria, non costituisce un procedimento contenzioso ma di volontaria giurisdizione, finalizzato alla tutela dell’interesse collettivo del condominio.
- Di conseguenza, non si applicano le norme sulle spese legali di parte (art. 91 c.p.c.). Le spese del procedimento rimangono a carico di chi le ha anticipate.
- La Cassazione (sentenza n. 25336/2018) ha chiarito che non è ammissibile condannare alle spese giudiziarie in tali procedimenti.

3. Passaggio di mandato e contestazioni
- Il passaggio di consegne tra amministratori può generare controversie, specialmente relative alla corretta rendicontazione e alla restituzione di fondi.
- In una sentenza del Tribunale di Milano (n. 7942/2019), l’amministratore uscente è stato condannato a:
1. restituire somme indebitamente trattenute (quote amministrative straordinarie e fondi di cassa);
2. rimborsare sanzioni per omessi versamenti delle ritenute;
3. eseguire il rendiconto dettagliato delle spese straordinarie;
4. pagare le spese legali del condominio.
- La difesa dell’amministratore, che invocava una polizza assicurativa, è stata respinta perché la polizza copriva solo danni involontari, mentre il comportamento contestato era ritenuto volontario e negligente.
- Il tribunale ha sottolineato l’obbligo di redigere un rendiconto conforme all’art. 1130-bis c.c., con chiara separazione tra attività e passività.

4. Conclusione
La revoca dell’amministratore può avvenire con o senza giusta causa, con conseguenze economiche diverse. Il procedimento è di natura amministrativa e non contenziosa. Al termine del mandato, l’amministratore è tenuto alla trasparenza contabile e alla restituzione di tutti i fondi, sotto pena di azioni risarcitorie.

Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 187/2022 – Fabiana Carucci - Giornalista pubblicista freelance.

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