Obbligo di rendicontazione dell'amministratore uscente

Artt. 1129 - 1130 - 1713 c.c. - Legge 4/2013

---

L’articolo esamina la natura giuridica del rapporto tra condominio e amministratore per definire se e in quale misura l’amministratore che cessa l’incarico prima della scadenza annuale sia tenuto a redigere un rendiconto della gestione parziale.

1. Il rapporto di mandato e la qualifica di professionista
Il rapporto tra condominio e amministratore è inquadrato nello schema del contratto di mandato con rappresentanza (artt. 1703 ss. c.c.). Questo inquadramento è ribadito dalla stessa riforma del condominio (L. 220/2012, art. 1129 c.c.) e confermato da costante giurisprudenza.
Con la L. 4/2013, l’amministratore è stato qualificato come professionista. Da ciò derivano obblighi deontologici specifici, tra cui:
- Correttezza, buona fede e diligenza nell’esercizio della professione.
- Lealtà nei confronti dei colleghi (art. 12 Codice Deontologico ANACI).
- Obbligo di garantire la continuità della gestione nella consegna della documentazione al successore.

2. L'obbligo di rendicontazione: norme condominiali e principi del mandato
La normativa condominiale specifica (artt. 1129 e 1130 c.c.) impone all’amministratore obblighi precisi:
- Art. 1129 c.c.: Alla cessazione dell’incarico, l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso.
- Art. 1130 c.c.: Obbligo di redigere il rendiconto annuale e di convocare l’assemblea per l'approvazione.
Tali articoli, tuttavia, non menzionano esplicitamente l’obbligo di redigere un rendiconto parziale per il periodo intercorso tra l’ultimo rendiconto approvato e la cessazione dell’incarico.
L’obbligo di rendicontazione della gestione parziale trova il suo fondamento primario nelle norme generali sul mandato (art. 1713 c.c.), che impongono al mandatario di "rendere al mandante il conto del suo operato". Questo principio è stato più volte richiamato dalla giurisprudenza per sostenere l’obbligo di rendicontazione anche dell’amministratore uscente.

3. L'orientamento giurisprudenziale consolidato
La giurisprudenza, sia di merito che di legittimità, è ormai concorde nel riconoscere tale obbligo:
- Tribunale di Bari (2018) e Tribunale di Milano (2019): Hanno statuito che l’amministratore uscente deve redigere il rendiconto (anche per spese straordinarie) e consegnarlo al successore.
- Corte di Cassazione, Ordinanza n. 18185/2021: Ha confermato in via definitiva che l’amministratore, alla scadenza del rapporto, è tenuto a consegnare la documentazione e a rendere il conto della gestione, anche su richiesta del singolo condomino. La mancata nomina di un nuovo amministratore non esonera da questo obbligo.

4. Conclusioni
Nonostante la normativa condominiale non preveda esplicitamente il rendiconto parziale, l’obbligo sussiste in base a:
1.  Le norme sul mandato (art. 1713 c.c.), richiamate dallo stesso art. 1129 c.c.
2.  I principi deontologici della L. 4/2013 e del Codice ANACI (correttezza, lealtà, diligenza).
3.  L’esigenza di continuità e trasparenza nella gestione, a tutela del condominio e dell’amministratore subentrante.
Pertanto, l’amministratore uscente è obbligato a redigere e consegnare il rendiconto della gestione parziale all’amministratore subentrante (o, in mancanza, ai condomini), il quale provvederà a sottoporlo all’assemblea per l’approvazione.

Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 186/2021 – Letizia Bianchi - Coordinatore Gruppo Giovani ANACI Roma.

---

---