L'amministratore è tenuto al rilascio degli atti gestori da lui compiuti

Art. 1713 - 1129 comma 7 - Art. 1130 n. 9 - bis c.c. - Art. 100 c.p.c.

L’articolo, partendo da una recente ordinanza della Cassazione, analizza l’obbligo dell’amministratore di condominio di consentire ai condomini la visione e il rilascio di copia dei documenti relativi alla gestione, delineando i principi, i limiti e le modalità di esercizio di questo diritto di controllo.

1. Il diritto di controllo del condomino: principio generale
La Cassazione (Ordinanza n. 5443/2021) ha affermato con chiarezza che ciascun condomino ha il diritto non solo di conoscere il contenuto, ma anche di prendere visione e ottenere copia dei documenti riguardanti l’adempimento degli obblighi assunti dall’amministratore per la gestione degli interessi collettivi.
- Questo diritto deriva dalla natura del rapporto, inquadrabile nel mandato (artt. 1703 ss. c.c.), dove il mandatario (amministratore) è soggetto al controllo del mandante (condomino).
- L’interesse ad agire del condomino sussiste anche in assenza di un danno specifico, essendo sufficiente l’incertezza circa un diritto e la volontà di verificare l’operato del proprio rappresentante.
- Il condomino non ha l’onere di specificare le ragioni della richiesta, purché il suo esercizio non sia ostacolante, contrario alla correttezza o generi oneri economici per il condominio (i costi sono a suo carico).

2. Il quadro normativo di riferimento
La riforma del condominio (L. 220/2012) ha rafforzato e dettagliato tale diritto attraverso diverse norme:
1. Art. 1129, comma 7, c.c.: Diritto di visione ed estrazione di copia della rendicontazione periodica del conto corrente condominiale.
2. Art. 1130, n. 9, c.c.: Obbligo dell’amministratore di fornire al condomino, su richiesta, attestazione sullo stato dei pagamenti e delle liti in corso.
3. Art. 1129, comma 2, c.c.: Obbligo di indicare luogo, giorni e ore per la consultazione gratuita dei registri condominiali (anagrafe, verbali, nomine, contabilità) e di rilasciarne copia a spese del richiedente.
4. Art. 1130-bis c.c.: Estensione del diritto di visione dei documenti giustificativi di spesa anche agli usufruttuari, inquilini, etc.

3. Limiti e modalità di esercizio del diritto
L’esercizio del diritto di accesso è ampio ma non illimitato:
- Tempistica: La richiesta può essere avanzata in qualsiasi momento ("in ogni tempo"). L’amministratore deve evaderla con sollecitudine, specialmente se in vista di un’assemblea o per un’impugnativa.
- Conservazione: Il diritto sussiste per tutta la durata dell’obbligo di conservazione dei documenti da parte dell’amministratore, fissato in 10 anni.
- Costi: Le spese per fotocopie, carta, etc. sono a carico del condomino richiedente. L’attività non dà diritto all’amministratore a un compenso aggiuntivo, salvo casi eccezionali di lavoro straordinario del suo personale.
- Regolamento condominiale: Può introdurre norme specifiche (es. termini per l’invio di documenti pre-assemblea), che devono essere rispettate.

4. Conseguenze per l’amministratore inadempiente
Il rifiuto ingiustificato di consentire l’accesso alla documentazione:
- Integra una grave irregolarità nella gestione.
- Può costituire un valido motivo per la revoca giudiziale dell’amministratore.
- Espone l’amministratore ad azioni risarcitorie da parte del condomino leso nel suo diritto di controllo.

5. Conclusione:
Il sistema normativo e giurisprudenziale riconosce un potere di vigilanza continuo al singolo condomino sull’operato dell’amministratore. Questo controllo è parte integrante del rapporto fiduciario e si esercita attraverso un diritto di accesso ampio e sostanziale alla documentazione gestionale, finalizzato a garantire trasparenza e correttezza nell’amministrazione del patrimonio comune.

Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 185/2021 – Alberto Celeste - Magistrato.

Allegato

(dossier-185-09-2021-celeste-rilascio-atti-gestori.pdf)