Obbligo di rendicontazione dell'amministratore uscente

Art. 1713 - 1129 - 1130 c.c.

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L'articolo analizza se l'amministratore di condominio che cessa l'incarico prima della scadenza annuale sia tenuto a redigere un rendiconto della gestione parziale, esaminando il fondamento giuridico di tale obbligo alla luce della normativa civile, della riforma del condominio e della qualifica professionale dell'amministratore.

1. La natura giuridica del rapporto: il mandato
Il rapporto tra condominio e amministratore è tradizionalmente inquadrato nello schema del contratto di mandato con rappresentanza (artt. 1703 ss. c.c.). Questo inquadramento, ribadito dalla stessa riforma del condominio (L. 220/2012, art. 1129 c.c.) e da costante giurisprudenza, comporta che l'amministratore (mandatario) sia soggetto alle norme sul mandato, ivi incluso l'obbligo di rendere il conto del proprio operato (art. 1713 c.c.).

2. La qualifica di professionista e i doveri deontologici
La L. 4/2013 ha qualificato espressamente l'amministratore come professionista, imponendogli principi di correttezza, buona fede, diligenza e responsabilità nell'esercizio dell'attività. A ciò si aggiungono i doveri deontologici previsti dal Codice ANACI, che all'art. 12 prescrive lealtà tra colleghi e che la consegna della documentazione avvenga in modo da garantire la continuità della gestione.

3. L'obbligo di rendicontazione: norme specifiche e principio generale
Le norme condominiali specifiche (artt. 1129 e 1130 c.c.) impongono all'amministratore:
- La consegna di tutta la documentazione alla cessazione dell'incarico (art. 1129, c. VIII).
- La redazione del rendiconto annuale e la convocazione dell'assemblea per l'approvazione (art. 1130).
Tali norme, tuttavia, non menzionano esplicitamente l'obbligo di redigere un rendiconto parziale per il periodo intercorso tra l'ultimo rendiconto approvato e la cessazione.
Nonostante questa lacuna, la giurisprudenza consolidata (Trib. Bari 2018, Trib. Milano 2019) e un recente pronunciamento della Cassazione (Ordinanza n. 18185/2021) hanno chiarito che l'obbligo sussiste. La Suprema Corte ha statuito che, alla scadenza del rapporto, l'amministratore è tenuto a consegnare la documentazione e a rendere il conto anche su richiesta del singolo condomino, fondando tale obbligo sulle norme sul mandato (art. 1713 c.c.) richiamate dall'art. 1129 c.c.

4. Conclusioni e fondamento giuridico unitario
Sebbene la normativa condominiale non disciplini espressamente il rendiconto parziale, l'obbligo per l'amministratore uscente di redigerlo deriva da una combinazione di fonti:
1. Le norme sul mandato (art. 1713 c.c.), che impongono al mandatario di rendere conto della gestione.
2. I principi deontologici della L. 4/2013 e del Codice ANACI (correttezza, lealtà, diligenza, continuità).
3. L'esigenza di trasparenza e professionalità, a tutela del condominio e dell'amministratore subentrante.
Pertanto, l'amministratore uscente è obbligato a redigere e consegnare il rendiconto della gestione parziale al successore (o, in mancanza, ai condomini). Tale adempimento, oltre a essere un obbligo giuridico, rappresenta una garanzia di chiarezza e correttezza per il passaggio di consegne.

Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 185/2021 – Bianchi Letizia - Coordinatore Gruppo Giovani ANACI Roma

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