L'amministratore è tenuto al rilascio di copia degli atti gestori da lui compiuti

Artt. 1129 - 1130 - 1703 - 1713 c.c. - Art. 1130-bis c.c. - Art. 100 c.p.c.

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L’articolo commenta un’ordinanza della Corte di Cassazione (n. 5443/2021) che fornisce importanti chiarimenti sugli obblighi dell’amministratore condominiale di consentire ai condòmini la visione e l’ottenimento di copia della documentazione relativa alla gestione. La sentenza ribadisce l’ampio diritto di controllo dei condòmini sul mandatario.

1. Fattispecie e principio affermato dalla Cassazione
- Un condòmino aveva chiesto copia di una diffida inviata dall’amministratore a un altro condòmino per far cessare lavori abusivi nelle parti comuni. Il Tribunale aveva dichiarato la domanda inammissibile per carenza di interesse, ritenendo sufficiente l’informazione verbale sul contenuto.
- La Cassazione ha cassato questa decisione, affermando che ciascun condòmino ha un diritto proprio non solo a conoscere il contenuto, ma anche a visionare e ottenere copia dei documenti redatti dall’amministratore nell’espletamento del suo mandato (nella specie, un atto conservativo a tutela delle parti comuni).

2. Fondamento e limiti del diritto di accesso
- Il diritto si fonda sul rapporto di mandato (amministratore-mandatario, condòmino-mandante) e sul corrispondente diritto/dovere di controllo da parte del mandante sull’operato del mandatario, in ossequio al principio di buona fede.
- L’esercizio di tale diritto non richiede al condòmino di specificare le ragioni della richiesta, ma deve rispettare tre condizioni:
1.  Non ostacolare l’attività amministrativa.
2.  Non essere contrario ai principi di correttezza.
3.  Non gravare di oneri economici il condominio (i costi sono a carico del richiedente).

3. Quadro normativo di riferimento
Oltre al principio generale di controllo sul mandatario, la disciplina è dettata da specifiche norme del codice civile:
- Art. 1129, comma 7, c.c.: diritto di visione e copia della rendicontazione periodica del conto corrente.
- Art. 1130, n. 9, c.c.: obbligo per l’amministratore di fornire attestazioni sullo stato dei pagamenti e delle liti.
- Art. 1129, comma 2, c.c.: obbligo di indicare il luogo di conservazione dei registri condominiali e i modi per la loro consultazione gratuita.
- Art. 1130-bis c.c.: estensione del diritto di visione dei documenti giustificativi di spesa anche a usufruttuari, conduttori, ecc.

4. Tempistiche e costi
- Tempistica: La richiesta del condòmino può essere avanzata "in ogni tempo" (art. 1130-bis c.c.), entro il termine di conservazione decennale dei documenti. L’amministratore deve rispondere con sollecitudine, in particolare se la documentazione è necessaria per l’assemblea o per impugnare delibere.
- Costi: Le spese per fotocopie e materiali sono a carico del richiedente. L’attività dell’amministratore non dà diritto a un compenso aggiuntivo, salvo casi eccezionali di particolare impegno dell’ufficio.

5. Conclusione
La giurisprudenza consolida un orientamento a tutela del condòmino, configurando un obbligo organizzativo a carico dell’amministratore per garantire l’effettivo esercizio del diritto di accesso. L’inadempimento di tale obbligo può integrare un’irregolarità nella gestione.

Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 183/2021 – Alberto Celeste - Magistrato.

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