L'incarico di amministratore cessa allo scadere del secondo anno e non è consentita la domanda di revoca giudiziale dopo tale termine

Cassazione, 26 maggio 2025 n.14039

La pronuncia in commento assume una posizione drastica in ordine agli strascichi dottrinari e giurisprudenziali sulla c.d. "prorogatio" dell'amministratore, il quale, decorso il secondo anno del mandato rinnovato, resti ancora alla guida del condominio.

Difatti nonostante la vigenza dell'art.1129 comma 8 c.c., sono ancora notevoli i dubbi in ordine alla sopravvivenza, seppure parziale, dei poteri e delle prerogative in capo all'amministratore che rimanga "in carica" anche dopo la scadenza del termine.

Fra i vari dubbi trova posto anche quello sulla revocabilità giudiziale dell'amministratore che rimanga "in prorogatio".

Secondo la pronuncia la revoca giudiziale dell'amministratore di cui agli artt.1129 comma 11 e 64 d.a.c.c. costituisce un procedimento eccezionale e urgente (improntato a rapidità, informalità ed officiosità), sostitutivo della volontà assembleare, suscettibile di risolvere prima del tempo il rapporto di mandato tra i condòmini e l'amministratore, che trova giustificazione soltanto nell'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela (superiore a quella dei singoli condòmini e dei diritti dell'amministratore) ad una corretta gestione dell'amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell'amministratore.

In base all'art.1129 comma 10 c.c., decorso il secondo anno dall'assunzione dell'incarico, l'amministratore cessa dalla carica in maniera automatica, senza che sia necessaria a tal fine una decisione assembleare, e vengono meno i suoi poteri gestori. In tale evenienza, l'art.1129 comma 8 c.c. prescrive che l'amministratore cessato dalla carica debba consegnare tutta la documentazione in suo possesso, relativa al condominio e ai condòmini, ed eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi.

Per la pronuncia in commento la drastica compressione dei poteri gestori dell'amministratore, pressoché annullati al maturare del biennio dalla nomina, induce ad escludere, per i condòmini, la necessità, la possibilità e, in chiave processuale, l'interesse a chiedere la revoca dell'amministratore con il procedimento di volontaria giurisdizione delineato dall'art.1129 comma 11 c.c., rilevando che se l'assemblea non vi provvede, la nomina del nuovo dell'amministratore può essere chiesta al giudice.

E dunque la Corte enuncia il principio di diritto per il quale "In tema di condominio negli edifici, è inammissibile, per carenza di interesse, la domanda dell'assemblea o di ciascun condomino, ex art.1129 comma 11 c.c., diretta ad ottenere la revoca dell'amministratore cessato dall'incarico per la decorrenza di due anni dalla nomina, essendo questi tenuto, ai sensi dell'ottavo comma dello stesso articolo, soltanto ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi".

Allegato

(dossier-208-07-2025-patti-voce-giurisprudenza-5.pdf)