Normativa condominio
La Normativa e il Condominio
L'amministratore e l'acqua
Artt. 1102 - 1117 - 1123 c.c. - D.Lgs. 18/2023
Dossier 197 – 01/09/2023 – Salciarini
L’amministratore e l’acqua
1. La proprietà dell’impianto idrico
La proprietà delle condutture idriche e fognarie si determina in base all’art. 1117 c.c. e alla giurisprudenza. L’elenco dell’articolo è esemplificativo: sono comuni le parti destinate a servire l’intero edificio. Il punto di diramazione verso le unità private è il criterio distintivo: la parte a monte è comune, quella a valle è esclusiva. La "braga" (raccordo a T o Y) è generalmente considerata di proprietà esclusiva, in quanto elemento di innesto alla diramazione. Gli impianti che servono solo una parte dell’edificio danno vita a un condominio parziale (art. 1123 c.c.): le decisioni e le spese relative ricadono solo sui condomini serviti da quell’impianto.
2. L’uso dell’impianto idrico
L’uso delle parti comuni deve rispettare la destinazione del bene e l’uso paritario (art. 1102 c.c.). La destinazione è dinamica e può evolversi con il tempo. Sono generalmente consentiti interventi che potenziano l’utilità dell’impianto (es. nuovi allacci o autoclavi private), purché non alterino la destinazione o riducano l’afflusso per gli altri. È vietato, ad esempio, scaricare acque nere in condotti per le acque piovane o allacciare unità non condominiali.
3. La ripartizione delle spese
In presenza di contatori, la ripartizione è basata sul consumo effettivo. In assenza di contatori, le spese vanno ripartite per millesimi (art. 1123 c.c.). Non sono legittime ripartizioni basate sul numero di occupanti per unità immobiliare o a quote capitarie, se non approvate all’unanimità. È ammissibile un criterio misto se i contatori sono installati solo su alcune unità.
4. La c.d. “qualità” dell’acqua
Il D.Lgs. 18/2023 (attuativo della Direttiva UE 2020/2184) introduce nuovi obblighi per garantire la qualità dell’acqua potabile. Il punto di consegna è il contatore, fino al quale è responsabile il fornitore. Dal contatore al punto di utenza (il rubinetto), la responsabilità è del gestore della distribuzione idrica interna, figura che ricomprende anche l’amministratore di condominio. Quest’ultimo ha l’obbligo di mantenere i parametri di qualità fino al rubinetto e di effettuare una valutazione e gestione del rischio per gli edifici prioritari. Le violazioni degli obblighi sono sanzionate con ammende da 5.000 a 30.000 euro, configurando un rilevante scenario di responsabilità per l’amministratore.
Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 197/2023 – Luigi Salciarini - Avvocato del Foro di Chieti.
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