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Domande frequenti sul condomini

RIPARTIZIONE SPESE CONDOMINIO

Centro Studi di Roma

rifacimento cortile condominio

SPESE CORTILE

Vorrei sapere quale criterio si deve applicare per la ripartizione di spesa di rifacimento del cortile che copre una sottostante palestra e, sotto ancora, un garage privato. Si allega Regolamento.

Premesso che il lavoro di rifacimento del cortile in questione comprende l’opera di impermeabilizzazione, devono esaminarsi le norme del Regolamento che possono disciplinare la fattispecie.

Nel Regolamento si rileva che:
1) l’art.5, alla lett.f), comprende fra le parti comuni di tutti i condòmini in proporzione della tabella A/1 “il cortile interno compresi i muri di recinzione”.
2) L’art.55 stabilisce che “le spese per la manutenzione del cortile (pavimentazione)” vengono ripartite secondo proporzioni percentuali fra le scale che su di esso affacciano e accedono.
3) L’art.56 stabilisce una diverso criterio di ripartizione per le spese di pulizia del cortile.


La soluzione al quesito deve essere data secondo un criterio normativo ed uno interpretativo.

Sotto il primo profilo deve escludersi la ripartizione della spesa in base all’art.1126 cod.civ., poiché non si verte in tema di lastrici di “uso esclusivo”: la giurisprudenza è attestata su posizioni rigorose in tale senso.
Deve parimenti escludersi una ripartizione in base al criterio dell’art.1125 cod.civ. (in applicazione analogica) in quanto la manutenzione apporta beneficio non solo all’immobile del primo piano sotterraneo (palestra), ma anche a quello del secondo piano sotterraneo (autorimessa) che con tale criterio verrebbe invece esclusa dalla spesa.

Sembra quindi opportuno fare riferimento ad un criterio combinato fra il disposto dell’art.1123 cod.civ. e quello del Regolamento, applicando soprattutto un criterio interpretativo.
In particolare le disposizioni degli artt.55 e 56 del Regolamento si contrappongono in quanto la prima sembra disporre circa spese di manutenzione straordinaria, mentre la seconda riguarda solo spese ordinarie (la pulizia).

Ne discende che, pur con qualche dubbio, il criterio da applicare per la ripartizione della spesa è quello dell’art.55 Regolamento cond.le.

L’espressione “manutenzione del cortile (pavimentazione)”, contrapposta a “pulizia”, ancorché del tutto sommariamente, sembra comprendere oltre alla manutenzione del semplice piano di calpestio, anche la manutenzione di tutta l’impermeabilizzazione del cortile, coinvolgendo quindi anche la funzione di copertura indiscutibilmente svolta dal cortile stesso in favore dei locali sottostanti

In favore di tale soluzione deve peraltro considerarsi che la scala A, esclusa dal computo ex art.55 Regolamento, effettivamente non ha alcun passaggio nel cortile, avendo diverso accesso.