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Domande frequenti sul condomini

ANIMALI CONDOMINIO

Centro Studi di Roma

rumori molesti condominio

Rumori molesti e animali in condominio

Un appartamento all'ultimo piano è locato ad una famiglia che possiede un cane di media taglia e un gatto. Il predetto cane disturba i residenti, abbaiando tutto il giorno e spesso anche di notte; inoltre quando incrocia gi altri condòmini sia avventa su di essi, a stento trattenuto dall'accompagnatore di turno. Di notte poi uno dei componenti della famiglia pesta i piedi sul pavimento, tanto da svegliare gli occupanti dell'appartamento sottostante e talvolta anche quelli degli appartamenti limitrofi, con grave disagio e stress. Come deve intervenire l'amministratore per far osservare il Regolamento da condòmini e conduttori? Quali interventi può attuare presso la pubblica autorità per far cessare le molestie? E' corresponsabile l'amministratore per i danni subiti dai condòmini se non fa tutto il possibile per far cessare le molestie? Quali azioni si rendono necessarie per risolvere le problematiche descritte e chi deve metterle in atto?

Sulla disposizione del Regolamento "provvisorio".

Nell'esaminare la delicata questione va osservato che il Regolamento reca all'art.2 il divieto di tenere animali che rechino danno agli altri condòmini e l'obbligo di tenerli al guinzaglio e di evitare che abbaino o rechino disturbo ai vicini specialmente di notte.

Non è dato sapere se il Regolamento in questione abbia natura contrattuale, essendo solo specificato che esso è "provvisorio" e viene applicato da molti anni.

Tenuto conto del disposto dell'art.2 Cost., per il quale la Repubblica tutela il cittadino sia come singolo sia nelle formazioni sociali dove si svolge la sua personalità, deve ritenersi che il divieto di detenere animali sia affetto da nullità.

Secondo un risalente indirizzo giurisprudenziale la limitazione del diritto di detenere animali, convenuta fra tutti i partecipanti al condominio costituisce una legittima limitazione delle facoltà dominicali del diritto di proprietà, perfettamente concepibile nei regolamenti.

Tuttavia l'indirizzo più recente, in adesione a quanto sopra accennato, intende il diritto di detenere animali come esplicazione di un diritto della personalità dell'individuo.

Si tratta, del resto, di un diritto che gode da quasi venti anni di un esplicito e impegnativo riconoscimento normativo, in forza dell'art. 1, legge n. 281/1991, secondo cui: "Lo Stato promuove e disciplina la tutela degli animali di affezione, condanna gli atti di crudeltà contro di essi, i maltrattamenti e il loro abbandono, al fine di favorire la corretta convivenza tra uomo e animale e di tutelare la salute pubblica e l'ambiente".

Sul latrato del cane.

Diverso è il discorso sulle immissioni di rumori originati dal latrare dei cani.

Premesso che nella vita in condominio, non può prescindersi da una fisiologica quota di sacrificio della propria tranquillità, va però sottolineato che l'intollerabilità delle immissioni di rumore sarà sanzionabile quando, avuto riguardo alla situazione concreta, le immissioni stesse eccedano dal criterio di c.d. "normalità dell'uso" per sconfinare nell'abuso delle proprie facoltà proprietarie, con compressione dei diritti altrui.

Pur dovendosi evidenziare che il problema delle immissioni di rumore è essenzialmente interprivato, si deve tuttavia osservare che l'amministratore è tenuto a garantire il corretto utilizzo dei beni comuni (ivi compreso, nel caso, il bene tranquillità) ed il condominio può essere ritenuto responsabile in via risarcitoria, quando ometta di adottare tutte le cautele necessarie.

E' stato ritenuto responsabile il Condominio in persona del suo amministratore (e condannato al risarcimento del danno) per non aver attuato tutte le azioni e le cautele necessarie a tutela dei beni comuni, nel caso di immissioni provocate dalle deiezioni del cane di proprietà di un condòmino nel cortile comune e dal rumore provocato dal latrato del medesimo cane (Trib.Bari 12-4-2006 n.1029).

E' importante quindi che l'amministratore si attivi a tutela della completa fruizione delle parti comuni del Condominio purchè la condotta del singolo condòmino (e/o del conduttore del suo appartamento) comporti la violazione delle norme del Regolamento condominiale ovvero una illegittima e rilevante compressione delle facoltà di utilizzo delle parti comuni in capo agli altri condòmini.

Le modalità di intervento potranno essere stragiudiziali (lettera di diffida) ovvero, in caso di pertinace violazione, anche giudiziali in via ordinaria o di urgenza.

Ove tuttavia non si ravvisi un apprezzabile pregiudizio nell'utilizzo delle parti comuni, l'amministratore non sarà legittimato ad intervenire.

Sui rumori notturni.

Nel caso dei rumori notturni non sembra che sia compromesso il godimento delle parti comuni, atteso che i rumori notturni disturbano la quiete e il riposo delle persone da un appartamento all'altro.

In altri termini le immissioni di rumore coinvolgono esclusivamente unità immobiliari esclusive, con ciò escludendo una legittimazione dell'amministratore ad intervenire, sia sotto il profilo della turbativa delle facoltà proprietarie, sia sotto il profilo della tutela del diritto alla salute personale.


Ufficio legale Anaci Roma
Avv. Carlo Patti



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