RISPARMIO ENERGETICO E SICUREZZA IMPIANTI:

RISPARMIO ENERGETICO E SICUREZZA IMPIANTI: IL RUOLO DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

RISPARMIO ENERGETICO E SICUREZZA IMPIANTI: IL RUOLO DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO.
(Informativa per gli associati ANACI per consentire una corretta informativa dei condomini)



La normativa finalizzata alla riqualificazione energetica del patrimonio edilizio che per gli edifici in condominio e affidata alla tutela dell'amministratore di condominio (Direttiva 2002/91/CE del 16/12/2002, D.Lgs. attuativo 19/8/2005, n. 192 e D.Lgs integrativo 29/12/2006, n. 311) individua un ruolo sociale delicato ed impegnativo con attribuzioni intese al conseguimento di interessi di natura pubblicistica che richiedono un'opera di formazione ed informazione culturale a beneficio generale del Paese e dell'intero pianeta.

L'amministratore di condominio diventa, pertanto, un interlocutore privilegiato per l'effettivo contenimento energetico negli edifici, in quanto e il soggetto che, mediante le operazioni preparatorie (informazione) ed esecutive (proposte di delibere assembleari), indispensabili per la realizzazione degli obiettivi comunitari, rappresenta il naturale intermediario di tale politica evitando responsabilita che possono incidere sulla stessa commerciabilita delle unita immobiliari gestite.

Considerato che, a decorrere dal primo luglio 2009 l'indicazione delle caratteristiche energetiche sara obbligatoria per consentire il valido trasferimento a titolo oneroso e la locazione di tutte le unita immobiliari (acquirente e conduttore potranno far valere la nullita dei rispettivi contratti in assenza di tale documentazione), l'amministratore, pertanto, ha il dovere professionale di informare adeguatamente i partecipanti al condominio in merito alla situazione energetica delle parti comuni con proposte che consentano l'adozione di nuove tecnologie, da formulare in sede assembleare, curandone una opportuna registrazione a verbale in caso di un possibile rinvio decisionale, evidenziando i vantaggi ed i pregiudizi connessi all'osservanza o meno delle prescrizioni, ai fini della conservazione del valore economico delle rispettive unita immobiliari.

E' opportuno evidenziare inoltre che una eventuale decisione negativa assembleare che venga poi ritenuta pregiudizievole per i diritti soggettivi dei condomini favorevoli ad eventuali interventi di natura comune, in ragione del minor valore di mercato e redditivita locatizia delle proprieta esclusive in conseguenza del minor coefficiente energetico, potrebbe legittimare il ricorso al giudice ai sensi dell'art. 1105 c.c.




Particolare attenzione l'amministratore dovra riservare alle iniziative individuali di distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento gia legittimato dalla Cassazione con ripetute sentenze; infatti alcune disposizioni regionali (es. Piemonte) vietano addirittura il distacco, mentre l'allegato A del D.Lgs. n. 311/2006 considera, con tutte le relative conseguenze, il distacco stesso “una ristrutturazione relativa ad un insieme di opere che comportano la modifica sostanziale sia dei sistemi di produzione che di distribuzione ed emissione del calore” per la quale e necessaria una preventiva certificazione energetica nella quale il tecnico abilitato dovrebbe documentare il risparmio energetico realizzabile dall'edificio, in pratica difficile da dimostrare in quanto si determinerebbe una potenza termica installata superiore alla precedente. Il tecnico dovrebbe infatti garantire un fabbisogno energetico per l'edificio inferiore ai valori indicati nel D.M. 11 marzo 2008.

Gli esperti del settore si apprestano a verificare come i nuovi certificati energetici incideranno sui prezzi con possibili modifiche delle valutazioni degli immobili meno pregiati (introduzione di categorie di edifici dalla lettera A alla G con parametri differenziati per consumi energetici in kWh per mq).

Nella stessa ottica il D.I. 22 gennaio 2008, n.37 prevede un onere di informativa circa il mancato adempimento di prescrizioni imperative per l'adeguamento dei fabbricati esistenti e dei relativi impianti a norme di sicurezza che puo comportare un minor valore commerciale delle singole proprieta esclusive, con conseguente possibile addebito al rappresentante legale del condominio che non sia in grado di dimostrare la sua diligenza ed il rifiuto da parte dell'assemblea di sostenere i costi relativi ai necessari interventi per l'ottenimento delle prescritte certificazioni da redigere in base ai modelli allegati al decreto stesso (impianti comuni elettrici, ascensori, termici, fognari, idrici) che un professionista del settore impiantistico con determinate qualita puo rilasciare anche a sanatoria (art. 7.6).

Le istruzioni dell'Ufficio legislativo del Ministero dello Sviluppo Economico in data 26 marzo 2008 hanno chiarito la possibilita delle parti di una compravendita immobiliare di derogare concordemente all'obbligo (art. 13) della garanzia del venditore in ordine alla conformita degli impianti individuali e comuni (anche se questi ultimi non sono espressamente citati nel decreto). Il Consiglio nazionale del Notariato, in data 17 marzo 2008, ha pero evidenziato, in considerazione della circostanza che la verifica sulla sicurezza degli impianti e presupposto per il rilascio dell'agibilita dell'edificio, che il trasferimento di immobili privi di tale requisito determina il risarcimento del danno a carico del venditore.


Centro Studi Nazionale ANACI

2 maggio 2008