La prova del titolo contrario alla presunzione di condominialità di un bene spetta al condòmino che ne rivendica la proprietà esclusiva. E ciò vale anche in caso di usucapione

Corte di Cassazione, ordinanza 9 novembre 2021 n.32808

Il principio è stato espresso dalla Corte di Cassazione in una controversia afferente l'impugnazione di una delibera condominiale che concedeva ad una condòmina l'uso del terrazzo per installarvi i propri codizionatori.

Un condòmino aveva infatti impugnato la delibera affermando di essere il proprietario esclusivo del detto terrazzo, per averlo a suo tempo acquistato ovvero in subordine per averne maturato l'usucapione.

La Corte, afferma una volta di più che, in sede di impugnazione della delibera dell'assemblea, la questione della titolarità comune o individuale di una porzione dell'edificio, in quanto inerente all'esistenza del rapporto di condominialità ex articolo 1117 c.c., può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell'atto collegiale ma privo di efficacia di giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singoli, svolgendosi il giudizio ai sensi dell'articolo 1137 c.c., nei confronti dell'amministratore del condominio, senza la partecipazione quali legittimati passivi di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario.

Ciò detto, sulla rivendicazione di proprietà esclusiva ha statuito due importanti principi.

In primo luogo, la presunzione legale di proprietà comune di parti del complesso immobiliare in condominio, che si sostanzia sia nella destinazione all'uso comune della "res", sia nell'attitudine oggettiva al godimento collettivo, dispensa il condominio dalla prova del suo diritto, ed in particolare dalla cosiddetta "probatio diabolica".

Ne consegue che quando un condomino pretenda l'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell'art. 1117 c.c., poiché la prova della proprietà esclusiva dimostra, al contempo, la comproprietà dei beni che detta norma contempla, onde vincere tale ultima presunzione è onere dello stesso condomino rivendicante dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza che a tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o dei propri danti causa, ove non si tratti dell'atto costitutivo del condominio.

In secondo luogo, il condomino può usucapire la quota degli altri senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso, ma a tal fine non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall'uso del bene comune, ed occorre piuttosto dimostrare di aver goduto del bene stesso attraverso un possesso esclusivo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un'inequivoca volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus", senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire.

Ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione del bene condominiale occorre, dunque, un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocamente l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, sicché, in presenza di un ragionevole dubbio sul significato dell'atto materiale, il termine per l'usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva.

Allegato

(dossier-187-01-2022-patti-voce-giurisprudenza-2.pdf)