È illegittima l'apertura di una porta sul vano scala appartenente ad altro condominio parziale, in mancanza del consenso unanime degli aventi diritto alla costituzioone di una servitù

Cassazione, 21 novembre 2021 n.35955

La questione riguarda l'azione intrapresa da un Condominio per ottenere la condanna di un condòmino che aveva aperto una porta del proprio appartamento (appartenente alla scala B) per accedere al vano dela scala A.

Il Condominio sosteneva l'illegittimità di tale apertura, poichè realizzava a favore del condòmino una indebita servitù a carico di un bene in condominio partial fra altri appartenentri al condominio.

Respinta la domanda in primo grado, la Corte di Appello di Palermo ribalta la decisione in sede di gravame, ritenendo l'illegitimità della condotta del sinogolo condòmino, sicocme posta in violazione dei limiti di cu all'art.102 c.c., che, come è noto, impone il rispetto dei limiti del pari uso e della destinazione, con il divieto di estendere il diritto in danno degli altri condòmini.

La Corte di Cassazione respinge il ricorso del condòmino affermando che il nesso di condominialità ex art. 1117 c.c. riguarda un bene che, per le sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, è destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio; in tal senso, "i termini "servire" ed "utilità" adoperati dall'art. 1123, comma 3, c.c., sul quale poggia la figura del cosiddetto condominio parziale, fanno riferimento alla utilizzazione obbiettiva della "res", e dunque all'utilità prodotta (indipendentemente da qualsiasi attività umana) in favore delle unità immobiliari dall'unione materiale o dalla destinazione funzionale delle cose, degli impianti, dei servizi".

Si evidenzia che tale argomento è servito alla Corte anche per escludere che la cosa comune sia destinata a "servire" i condòmini per utilità personali: il condòmino ricorrente sosteneva infatti di avere diritto a "fare un pò di moto" nella scala A.

La Corte puntualizza invece che l'utilità strumentale contemplata dalla legge nel nesso di condominialità è solo quella oggettiva svolta dal bene comune in favore delle unità immobiliari che compongono il condominio, appunto "indipendentemente da qualsiasi attività umana".

Secondo la Corte va allora affermato il seguente principio di diritto: "Deve dunque affermarsi che è illegittima l'apertura di un varco praticata da un condomino nel muro dell'edificio condominiale al fine di mettere in comunicazione l'appartamento di sua proprietà esclusiva con l'andito di una scala destinata a servire un'altra parte del fabbricato, comportando tale utilizzazione l'imposizione sul bene oggetto di condominio parziale di un peso che dà luogo ad una servitù in favore di una unità immobiliare esterna alla limitata contitolarità di esso, con conseguente alterazione della destinazione della cosa comune."

Si badi che il principio di diritto sopra espresso non è destinato a moltiplicare i condomìni all'interno di uno stabile, ma, al contrario, la fattispecie del condominio parziale, riconducibile al disposto dell'art.1123 co.3 cod.civ., serve a semplificare i rapporti interni e a "distinguere in rapporto all'utilità tratta dalle parti comuni i gruppi di condomini obbligati a contribuire alle spese e le correlate situazioni di contitolarità".

Allegato

(dossier-188-03-2022-patti-voce-giurisprudenza-5.pdf)