I criteri da seguire per il calcolo dei quorum nelle assemblee del supercondomini

Cassazione, 24 gennaio 2024 n.2406

La disciplina del supercondominio, contenuta nell'art.67 d.a.c.c., non è sufficiente a completare il quadro normativo applicabile a questa complessa realtà, alla quale talvolta si adattano con difficoltà le norme in materia di condominio pur applicabili in forza dell'estensione contenuta nell'art.1117-bis cod. civ.

La pronuncia della Cassazione che si commenta propone un assetto interpretativo che individua i criteri di calcolo dei quorum assembleari nelle riunioni in tema di supercondominio. Nella propria analisi, il Supremo Collegio rileva che proprio al fine di semplificazione dei rapporti gestori (per agevolare, cioè, lo svolgimento delle rispettive assemblee, ovvero l'individuazione della composizione del collegio e delle maggioranze, nonché per ripartire le spese), nei casi, appunto, in cui più edifici o condomìni abbiano parti comuni, ai sensi degli artt. 1117 e 1117-bis c.c., la sentenza della Cass.n. 19939 del 2012 (poi seguita da Cass. n. 32237 del 2019) affermò così che "laddove esiste un supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali:
a) La prima riguarda i millesimi supercondominiali, e stabilisce la spartizione della spesa non tra i singoli condomini, ma tra gli edifici che costituiscono il complesso. (...)
La seconda tabella è quella normale interna ad ogni edificio".

Tale "tabella millesimale del supercondominio" va approvata dall'assemblea dei condomini con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., ove abbia funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge; viceversa, se si intenda derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare la "diversa convenzione", di cui all'art. 1123, comma 1, c.c., occorre il consenso contrattuale unanime dei condomini.
Non è altrimenti configurabile una formazione o revisione delle tabelle millesimali per "facta concludentia" (Cass. n. 5258 del 2023; n. 30305 del 2022; n. 26042 del 2019).

Ciò detto, prosegue l'ordinanza, si enuncia il principio di diritto: "Alle assemblee del supercondominio partecipano tutti i condòmini, o i loro rappresentanti nelle materie di cui all'art. 67, comma 3, disp. att. c.c., e le maggioranze per la costituzione del collegio e per la validità delle deliberazioni, le quali sono immediatamente obbligatorie per gli stessi condòmini, si calcolano in relazione al numero degli aventi diritto ed al valore dell'intero complesso di unità immobiliari, edifici o condomìni aventi quella o quelle parti comuni in discussione, avendo riguardo sotto il profilo dell'elemento personale al numero dei contitolari (da convocare personalmente o tramite il rappresentante designato) e sotto il profilo reale al valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare (ove si tratti di assemblea dei proprietari) o al valore proporzionale di ciascun condominio (ove si tratti di assemblea dei rappresentanti, nella vigenza dell'art. 67, comma 3).

Per agevolare lo svolgimento delle assemblee dei condomini e dei rappresentanti di supercondominio e per ripartire le spese, i valori proporzionali di ciascuna unità immobiliare e di ciascun condominio devono essere espressi in millesimi in apposita tabella, da approvare dall'assemblea dei condomini con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., purché abbia funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, o altrimenti all'unanimità ove si intenda derogare a tali valori e criteri, non essendo comunque configurabile una formazione della tabella millesimale per "facta concludentia"."

Allegato

(dossier-201-05-2024-patti-voce-giurisprudenza-4.pdf)