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Normativa condominio

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La Normativa e il Condominio

poteri rappresentanti supercondominio

I poteri dei rappresentanti nell'assemblea del supercondominio

Le criticità della riforma del 2013. Già in sede di commento dottrinale, erano emerse le prime criticità applicative della recente riforma della normativa condominiale


Finalmente, i primi nodi vengono al pettine.

Già in sede di commento dottrinale, erano emerse le prime criticità applicative della recente riforma della normativa condominiale, come delineata dalla legge n. 220/2012, la quale peraltro, a soli sei mesi dall’entrata in vigore (18 giugno 2013), era stata oggetto di modifiche ad opera del decreto-legge n. 145/2013 (c.d. Destinazione Italia), convertito con modificazioni dalla legge n. 9/2014.

In attesa che la Corte di Cassazione dirima i contrasti interpretativi, spetta alla giurisprudenza di merito - segnatamente in sede cautelare, di volontaria giurisdizione e di processo esecutivo - il difficile compito di verificare “sul campo” la portata e l’efficacia delle nuove disposizioni.

Sono, però, trascorsi quasi tre anni, per cui non è escluso che, nonostante i tempi “biblici” della giustizia italiana, giunga anche qualche sentenza a conclusione di un giudizio ordinario, ed è proprio quello che è successo con la decisione n. 9844 del Tribunale di Milano, sezione XIII, depositata in data 30 agosto 2016 (estensore l’ottimo collega Giacomo Rota).

La fattispecie sottoposta all’esame del giudice meneghino aveva ad oggetto la “perimetrazione” dei poteri dei rappresentanti all’interno dell’assemblea del supercondominio, cogliendosi l’occasione per approfondire l’impatto di questa new entry nel panorama condominiale (non interessa se la statuizione sia o meno condivisibile, purché sia fonte di dibattito sereno e porti ad una critica costruttiva).

L’illegittimità dell’ex collegio degli amministratori

La situazione ante Riforma era nel senso che il supercondominio fosse rappresentato dall’insieme dei beni o servizi che erano comuni a più edifici, a loro volta costituiti in condominii autonomi, e lo stesso non poteva risolversi in un condominio di condominii, in quanto i soggetti che facevano parte erano pur sempre i singoli proprietari delle unità immobiliari, e non i distinti edifici, anche se costituiti in condominii autonomi.

Ciò comportava che l’assemblea del c.d. supercondominio doveva essere composta dai comproprietari degli edifici e non dai singoli amministratori di essi, riunitisi in collegio (v., di recente, Cass. 21 febbraio 2013, n. 4340).

In questa prospettiva, sul presupposto che non fossero derogabili dal regolamento di condominio, anche se di natura contrattuale, le norme concernenti la composizione ed il funzionamento dell’assemblea, è stata ripetutamente considerata nulla, per contrarietà a norme imperative (artt. 1136 e 1138 c.c.), la clausola del regolamento la quale prevedeva che l’assemblea di un supercondominio fosse composta dagli amministratori dei singoli condominii, anziché da tutti i comproprietari degli edifici che lo componevano (v., tra le altre, Cass. 6 dicembre 2001, n. 15476; Cass. 13 giugno 1997, n. 5333; Cass. 8 agosto 1996, n. 7286; Cass. 28 settembre 1994, n. 7894; tra le pronunce di merito, si segnalavano: Trib. Roma 15 settembre 2004, in Immob. & diritto, 2005, fasc. 9, 15; Trib. Napoli 15 ottobre 1996, in Arch. loc. e cond., 1997, 271; Trib. Venezia 14 ottobre 1996, in Foro pad., 1996, I, 379).

Poiché esprimere il voto e concorrere a decidere in merito alla gestione delle cose/impianti/servizi comuni, raffigurava una facoltà del diritto di condominio, che l’art. 1138 c.c. considerava inderogabile, all’assemblea del supercondominio avevano diritto di partecipare tutti i proprietari delle unità immobiliari; pertanto, le disposizioni dettate dall’art. 1136 c.c. - in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo delle maggioranze - si applicavano avuto riguardo agli elementi reale e personale del supercondominio configurati, rispettivamente, da tutte le unità abitative e da tutti i proprietari.

Pertanto, nel sistema anteriore alla legge n. 220/2012, l’assemblea del supercondominio doveva essere composta da tutti i partecipanti dei singoli condominii, e ciascun partecipante aveva diritto di intervenire alla riunione, di esprimere l’assenso o il dissenso sugli argomenti all’ordine del giorno, di votare in proporzione alla sua quota e, se del caso, di impugnare le statuizioni adottate.

La costituzione dell’assemblea del supercondominio

L’attuale art. 67 disp. att. c.c. ha regolamentato - in senso fortemente innovativo - il funzionamento dell’assemblea del supercondominio, prevedendo, al comma 3, che: “Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore”.

Curiosamente, la norma parla di “partecipanti” e non di condomini - come invece fanno, sempre per indicare altre soglie legali, gli artt. 1129, comma 1, c.c. per la nomina dell’amministratore, e 1138, comma 1, c.c. per il regolamento - ma sembra chiaro il riferimento alle c.d. teste, ossia ai proprietari di unità immobiliari, a prescindere dalla titolarità in capo a questi ultimi (v. anche gli artt. 1118, 1131 e 1136 c.c.).

Ad ogni buon conto, la prima parte dell’art. 67, comma 3, disp. att. c.c. stabilisce che vi è l’obbligo (e non la mera possibilità) di nominare un rappresentante all’assemblea del supercondominio: ciò si evince dal fatto che, sempre che si superi la suddetta soglia, il disposto usa l’espressione ciascun condominio “deve designare” (e non “può”), tanto che, in mancanza di tale nomina, “ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio”, in sede di volontaria giurisdizione, augurandosi una designazione in tempi rapidi in vista della successiva riunione (in quest’ottica, si segnala che l’eventuale integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini - sostenuta da alcuni uffici giudiziari italiani - renderebbe inoperante, di fatto, tale meccanismo di nomina, stante l’elevato numero dei soggetti interessati e, quindi, le elevate spese da sostenere per le relative notifiche).

In tal modo, si istituzionalizza la figura del “rappresentante” del singolo condominio all’assemblea del supercondominio (in pratica, l’edificio in condominio viene considerato un unicum, alla pari di un’unità immobiliare in proprietà indivisa); tale opzione legislativa sicuramente è stata suggerita dalle necessità della pratica, che aveva registrato indiscutibili difficoltà di riunire insieme i numerosi partecipanti in assemblee affollatissime ed ingovernabili - tenute addirittura in teatri o sale cinematografiche - per non parlare, poi, della difficoltà del formarsi dei quorum previsti dalla legge per le varie delibere.

Resta inteso che, nella nuova prospettiva, all’assemblea del supercondominio si debbano convocare soltanto i rappresentanti dei condominii singoli; ovviamente, il preavviso ordinario di cinque giorni contemplato per la comunicazione della convocazione della riunione “ridotta” deve tenere ora conto delle tempistiche che richiedono al condominio singolo di dotarsi del proprio rappresentante.

Si prevede, poi, la possibilità - purché i partecipanti al supercondominio siano complessivamente più di sessanta - che, a fronte di alcuni condominii puntuali in tale adempimento, gli altri condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, stabilendo che “l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine”, e aggiungendo che “la diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini”.

I poteri dei rappresentanti dei condominii singoli

Ammesso, dunque, che, in un modo o nell’altro, l’assemblea del supercondominio sia riuscita a convocarsi, vanno correttamente delineati i poteri dei rappresentanti dei condominii singoli.

Sul punto, il Tribunale ambrosiano ha ritenuto che tale assemblea non possa revocare l’amministratore del supercondominio, in quanto spetta solo all’assemblea “ordinaria” decidere in qualsiasi momento di sostituire l’amministratore - peraltro, senza necessità di giusta causa - purché a deliberarlo sia la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale del supercondominio, attribuendo ai rappresentanti di ogni condominio il diritto di deliberare esclusivamente sulle questioni riguardanti la “gestione ordinaria delle parti comuni” e la “nomina dell’amministratore” (anche se si ha l’impressione che quest’ultima espressione sia, con tutta probabilità, frutto di un refuso del Legislatore).

Secondo la sentenza in commento, la Riforma del 2013 è chiara nel prevedere i precisi compiti attribuiti ai rappresentanti, non lasciando spazio, proprio perché disposizione “eccezionale”, ad applicazioni analogiche: atteso che trattasi di deroghe che comprimono le facoltà ed i poteri inerenti alla partecipazione dei singoli all’organo collegiale, le stesse non potranno che essere considerate quali norme di diritto singolare, e perciò oggetto soltanto di stretta interpretazione (l’art. 67 disp. att. c.c. costituisce un “vistoso vulnus al principio di democrazia partecipata in seno al condominio che vede, quali protagonisti, unicamente i condomini e non i soggetti delegati”).

Quindi, laddove la legge n. 220/2012 chiama i rappresentanti ad intervenire sulla sola gestione “ordinaria” del supercondominio e li investe della nomina dell’amministratore implicitamente ritiene che la revoca, in quanto non menzionata, sia un atto di “straordinaria amministrazione” (il criterio discretivo rispetto agli atti di ordinaria di amministrazione è stato, da ultimo, ripreso da Cass. 25 maggio 2016, n. 10865).

Ad avviso del decidente, si è inteso semplificare il procedimento di nomina dell’amministratore del supercondominio, proprio per evitare, soprattutto in quelli di notevoli dimensioni, il crearsi di momenti di criticità nella gestione ordinaria, ma tale pericolo non si verifica nel caso della revoca, la cui mancata delibera non crea affatto interruzione della gestione (la revoca, d’altro canto, “denota momenti di fibrillazione della vita assembleare e del rapporto negoziale intercorrente tra amministratore e condomini”).

A nulla rileva che l’art. 1136, comma 4, c.c. accomuni la nomina e la revoca ai fini delle maggioranze richieste per validamente deliberare, poiché si tratta di una regola comunque applicabile al supercondominio “a prescindere dalla composizione dell’organo assembleare”, anche se ciò appare in contrasto con il principio di simmetria tra potere di nomina/revoca dell’amministratore da parte del supremo organo gestorio.

Più problematica si rivela, invece, la situazione per cui, alla revoca da parte dell’assemblea, deve subito seguire, come impone ora il novellato art. 1129, comma 10, c.c., la nomina del successore, proprio al fine di evitare che il condominio si trovi in un (anche se brevissimo) vuoto gestionale.

I dubbi sulla soluzione accolta

Tuttavia, accolta la soluzione per cui la nomina spetta ai rappresentanti e la revoca all’assemblea di tutti i partecipanti al supercondominio, ci si potrebbe trovare davanti ad una impasse causata dall’impossibilità, da parte della suddetta assemblea, una volta deliberata la revoca dell’amministratore in carica, di procedere alla nomina del nuovo, apparendo troppo macchinoso la convocazione contestuale, in un’unica riunione, delle due assemblee, quella dei (soli) rappresentati per la nomina e quella dei (tutti) condomini per la revoca.

Non può, quindi, condividersi la soluzione raggiunta dal Tribunale di Milano in quanto, se l’assemblea dei rappresentanti del supercondominio ha, ex lege, il potere di nominare l’amministratore di quest’ultimo, essa non può non avere anche il potere di revocarlo; infatti, se si fa divieto all’assemblea dei rappresentanti del supercondominio di revocare l’amministratore in carica, si espropria la stessa dell’attribuzione, ad essa legislativamente oramai spettante, di nomina del nuovo amministratore.

Appare maggiormente coerente, oltre che imposto dal carattere fiduciario del rapporto che si instaura tra assemblea nominante ed amministratore nominato, riservare all’organo collegiale la competenza riguardo sia alla designazione, sia alla revoca del mandatario dapprima incaricato, quantomeno alla luce del principio del contrarius actus.

Peraltro, i giudici di legittimità hanno, di recente, ribadito che la nomina di un nuovo amministratore del condominio non richiede neppure la previa formale revoca dell’amministratore in carica, atteso che, dando luogo l’investitura ad un rapporto di mandato, essa comporta automaticamente, ai sensi dell’art. 1724 c.c., la revoca di quello precedente (v. Cass. 18 aprile 2014, n. 9082, che richiama Cass. 9 giugno 1994, n. 5608).

Qualora si precludesse alla suddetta assemblea il potere di revoca, non le si potrebbe impedire di procedere alla nuova investitura, e sembrerebbe incoerente considerare invalida la delibera che “esplicitamente” revochi il precedente amministratore e ritenere invece valida quella che, limitandosi con furbizia a nominare il suo successore, comporti soltanto “implicitamente” il medesimo effetto risolutivo in capo all’amministratore in carica.

Si ritiene, pertanto, che l’assemblea del supercondominio, formata dai rappresentanti dei condominii singoli, possa essere convocata sia per la revoca dell’amministratore in carica che per la nomina del nuovo amministratore.

Per il resto, rimangono aperte altre questioni che la sentenza in esame non ha potuto esaminare, quali il coordinamento tra i rappresentanti e l’amministratore dei singoli condominii (accennata sotto forma di obiter dicta), il “peso” del voto di ciascun rappresentante all’interno dell’assemblea del supercondominio, la legittimazione del singolo ad impugnare la delibera adottata, e quant’altro.

Ma di questo speriamo si occupino al più presto altre sentenze!


di Alberto Celeste (Magistrato) © Riproduzione riservata

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