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Normativa condominio

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La Normativa e il Condominio

Contabilizzazione e termoregolazione nei condomini

Contabilizzazione e termoregolazione del calore nei condomini

Il Decreto Legislativo 04.07.2014 n. 102 come modificato dal Decreto Legislativo 18 luglio 2016, n. 141 e dal Decreto Legge 30 dicembre 2016, n. 244, convertito con modificazioni dalla L. 27 febbraio 2017, n. 19.


Normativa e problemi aperti

Vorrei in premessa evidenziare che l’argomento del “riscaldamento nei condomini” e quindi il tema odierno della contabilizzazione del calore  e della conseguente ripartizione delle spese a consumo, risulta una tematica complessa anche a causa delle diverse “interferenze normative” in subiecta materia tra i vari rami e le diverse fonti del diritto.

La tematica, infatti, ricade nel diritto pubblico ambientale, per il profilo della tutela della qualità dell’aria ed il contenimento dei consumi energetici, ma anche nel diritto privato condominiale, trattandosi -appunto- di diritti sugli impianti condominiali e di ripartizione delle spese tra i condomini.

Inoltre, la materia del “condominio”, in quanto diritto privato, e  la materia “ambiente” sono di competenza  legislativa esclusiva dello Stato, ma la materia “energia” (e quindi l’efficienza energetica degli edifici) è di competenza concorrente regionale, ex art. 118 della Costituzione. Si aggiunga, ovviamente, la normativa internazionale e soprattutto comunitaria in materia, alla quale l’Italia deve conformarsi.

Non  sempre la normativa privatistica e quella pubblicistica sono allineate come potrebbero non esserlo le norme statali con quelle regionali o comunitarie[1], con conseguenti difficoltà applicative.

Tanto premesso, vorrei ricordare che il concetto di contabilizzazione del calore per gli impianti centralizzati e quello della conseguente ripartizione delle spese a consumo (e non a millesimi), sono concetti tutt’altro che nuovi nell’ordinamento legislativo italiano.

E’ la LEGGE 9 gennaio 1991 n. 10 (recante norme per l’attuazione del Piano Energetico Nazionale in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia), che getta una pietra miliare su quella che sarà in futuro tutta la politica del risparmio energetico, prevedendo, tra l’altro, la contabilizzazione del calore ed il riparto delle spese a consumo. L’art. 26 della legge citata fissa tre principi fondamentali in materia: 1) Se si adotta la contabilizzazione si paga a consumo e non più a millesimi; 2) Il quorum deliberativo per la contabilizzazione  3 ) L’obbligo del progetto. Infatti:

art. 26, comma 5 (come modificato dalla Legge 220/2012) –spese a consumo e quorum

“Per le innovazioni (sebbene autorevoli pareri rigettino giustamente tale qualificazione giuridica ritenendoli mere modifiche migliorative[2]) relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore E PER IL CONSEGUENTE RIPARTO DEGLI ONERI DI RISCALDAMENTO IN BASE AL CONSUMO EFFETTIVAMENTE REGISTRATO, l'assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile  (maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell’edificio), ovvero con la maggioranza delle innovazioni c.d. virtuose a quorum agevolato introdotte appunto dalla Legge 220/2012 ( e tra le quali sono annoverate quelle per il risparmio energetico).

Sul punto, invero, c’è stata forse una svista del legislatore della riforma della Legge 220/2012,  che, mosso dall’intento di uniformare i quorum dell’art. 1120 del codice civile a quelli delle leggi speciali, non si è avveduto che il previgente quorum indicato dal comma 5 dell’art 26 della legge 10/1991 fosse la mera maggioranza e quindi più basso e certamente più agevolativo rispetto a quello introdotto.

art. 26, comma 3obbligo del progetto :

“Gli edifici pubblici e privati, qualunque ne sia la destinazione d'uso, e gli impianti non di processo ad essi associati devono essere progettati e messi in opera in modo tale da contenere al massimo,  in relazione al progresso della tecnica, i consumi di energia termica ed elettrica.”.

La legge 10/1991 ovviamente prevedeva l’obbligo della contabilizzazione solo per gli edifici di nuova costruzione :

art. 26, al comma 6:

“Gli impianti di riscaldamento al servizio di edifici di nuova costruzione, la cui concessione edilizia sia rilasciata dopo la data di entrata in vigore della presente legge, devono essere progettati e realizzati in modo tale da consentire l'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore per ogni singola unita' immobiliare.

L’obbligo dell’adozione di sistemi di contabilizzazione e termoregolazione del calore  per tutti gli edifici ed i condominii con impianto di riscaldamento centralizzato, e non solo per quelli di nuova costruzione, è stato introdotto, come noto, con il  il DECRETO LEGISLATIVO 4 LUGLIO 2014, N. 102, attuativo della direttiva  2012/27/UE sull'efficienza energetica (in Gazzetta Ufficiale n 165 del 18 luglio 2014).

Il termine ultimo  per l’adeguamento, inizialmente fissato al 31.12.2016, è stato prorogato al 30.06.2017 dal Decreto Legge 30 dicembre 2016, n. 244, convertito con modificazioni dalla L. 27 febbraio 2017, n. 19.

Il Decreto Legislativo 102/2014  ha subito per effetto del DECRETO LEGISLATIVO 18 LUGLIO 2016, N. 141 (in Gazzetta Ufficiale n 172 del 25 luglio 2016) significative integrazioni, necessarie per contrastare la procedura di infrazione n. 2014/2284 aperta dalla Commissione Europea a carico dell’Italia per incompleto recepimento della Direttiva Europea.

Andiamo dunque ad esaminare la normativa attualmente vigente...
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Autore:
Avv. Elisabetta Zoina. Consulente legale ANACI Roma - © Riproduzione riservata


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